Door Frédéric Lejoint.

Na twee gecompliceerde jaren op de aandelenmarkten zouden vastgoedwaarden weer in de schijnwerpers kunnen staan dankzij de lagere rentevoeten.

Pascale Nachtergaele, die door ons werd gecontacteerd, licht de strategie Nagelmackers - Eurozone Real Estate toe, die ze sinds 2017 beheert en die door Morningstar met vier sterren werd bekroond. Net als alle fondsen die actief zijn in het Europese vastgoedsegment, is het rendement onder zware druk komen te staan door de sterke stijging van de Europese obligatierente sinds 2022. "Vorig jaar was opnieuw een moeilijk jaar voor Europees vastgoed", geeft ze toe.

Na een goede start kwam de sector tegen het einde van 2024 weer onder druk te staan door rentetarieven die niet zo snel daalden als verwacht, ondanks de eerste verlaging van de belangrijkste rentevoet van de ECB die aan het einde van het tweede kwartaal werd aangekondigd. "De gevolgen van de herverkiezing van Donald Trump hebben geholpen om de druk op de sector terug te brengen", en op de logistieke sector in het bijzonder.

Impact op logistiek

Nagelmackers - Eurozone Real Estate heeft een sterke geografische voorkeur voor de Belgische markt, die tussen 25% en 30% van het beheerde vermogen vertegenwoordigt, met namen als Aedifica, Xior en Montea in de top 10 participaties. "Terwijl segmenten zoals commercieel en residentieel vastgoed het goed hebben gedaan in 2024, zijn logistiek en gezondheidszorg onder druk komen te staan."

"Tijdens de zomer begonnen veel waarnemers te wijzen op een verzwakking van de vraag in het logistieke segment, wat vervolgens werd bevestigd door opmerkingen van bepaalde bedrijfsleiders. Het management van WDP heeft erop gewezen dat wanneer een contract afloopt, er niet meer systematisch meerdere geïnteresseerde huurders zijn, zoals het geval was na de pandemie.

Hoewel de bezettingsgraad bij WDP de afgelopen kwartalen hoog is gebleven, wijst Pascale Nachtergaele erop dat deze opmerkingen erop wijzen dat de markt moeilijker is dan voorheen en dat we moeten verwachten dat de groei van de huurinkomsten normaliseert. "Ik denk echter dat deze zwakte van korte duur zal zijn en dat de prijzen in dit segment nu veel slecht nieuws verwerken. Hoewel we onze posities lichtjes hebben afgebouwd, zijn we nog steeds overwogen in dit thema", en in het bijzonder in een speler als Montea, die de omvang van zijn portefeuille tegen 2027 wil verdubbelen. Ze wijst erop dat de markt waarschijnlijk zal moeten wachten op de publicatie van de resultaten voor het hele jaar om de solide fundamentals te zien.

Gunstige signalen

Vooruitkijkend naar 2025 wijst ze erop dat de daling van de rentetarieven een gunstige wind zal doen waaien voor de sector, met dalende financiële kosten. De daling van de rente is ook een positieve factor voor de waardering van portefeuilles, waarbij de neerwaartse aanpassingen nu naar verwachting bescheiden zullen zijn. "Het ergste is duidelijk achter de rug. En voor sommige bedrijven denken we dat de waarde van hun portefeuilles de komende kwartalen zelfs kan gaan stijgen".

Een andere positieve factor is de heropening van de kapitaalmarkten, met verschillende aangekondigde kapitaalverhogingen en schuldemissies in de afgelopen maanden. "Terwijl veel van de retoriek gericht was op schuldvermindering in het begin van 2024, lijken recente opmerkingen van leidinggevenden te wijzen op een hernieuwde focus op groeivooruitzichten."

Deze gunstige signalen beginnen zich af te tekenen op een moment dat de waarderingen in de sector op een zeer laag niveau blijven, met dividendrendementen die momenteel meer dan 4,5% bedragen. "We naderen ook het einde van het dividendverlagingsproces voor Europese spelers. Omgekeerd merken we op dat veel Duitse groepen momenteel weer hun betalingen hernemen.”

Sectorvoorkeuren

"Gezien de zwakke groeiverwachtingen voor de komende kwartalen geef ik vandaag de voorkeur aan een defensieve houding wat betreft de namen die ik in portefeuille heb", zegt Pascale Nachtergaele. "Op dit gebied blijft Duits residentieel vastgoed aantrekkelijk gezien het aanhoudende onevenwicht tussen vraag en aanbod in deze markt, waarbij groepen opnieuw beginnen te kijken naar groeimogelijkheden nu de herfinancieringsrente zal dalen. Het is momenteel onze grootste sectorweging, met namen als Vonovia, TAG Immobilien en Leg Immobilien.”

Het segment van de gezondheidszorg (in het bijzonder rusthuizen) werd in 2024 getroffen door de moeilijkheden die sommige operatoren ondervonden. "Maar dit segment blijft natuurlijk defensief, met marges die zich herstellen bij de exploitanten. Ook hier is er een groot gebrek aan evenwicht tussen vraag en aanbod, waarbij de capaciteit tegen 2050 zal moeten verdubbelen om aan de vraag te kunnen voldoen.” Aedifica is haar favoriete aandeel, vanwege zijn gezonde financiële situatie, zijn leiderschapspositie en zijn bereidheid tot overnames in een context van consolidatie in de Europese sector.

Studentenhuisvesting is een ander segment waar Pascale Nachtergaele de voorkeur aan geeft. "Het is ook een vrij defensief segment dat weinig last heeft van de zwakke economie." Ze apprecieert Xior, dat een nieuwe referentieaandeelhouder heeft, wat de weg vrijmaakt voor nieuwe groeimogelijkheden voor de groep.

Onderwogen

Daarentegen is ze momenteel terughoudender wat betreft commercieel vastgoed en kantoren. "De goede prestaties van de particuliere consumptie in 2024 hebben spelers in commercieel vastgoed gesteund, maar de zwakte van de economie die in 2025 wordt verwacht, zal waarschijnlijk in het nadeel van dit segment werken, en we hebben onlangs besloten om onze blootstelling aan de grote namen in dit segment, zoals Klépierre en Unibail-Rodamco, te verminderen.”