Het Gentse Unibricks is niet echt een gekende naam in de vastgoedwereld maar daar wil de groep snel verandering in brengen. Ze schakelde recent een versnelling hoger door de eerste steen van UNEST Erasmus, 119 studentenkamers op een boogscheut van het treinstation Brussel-Zuid, te leggen. Hoog tijd voor een gesprek met Sander Vermeulen, COO van Unibricks.

Unibricks bestaat volgend jaar 10 jaar. Welke evolutie heeft de vastgoedontwikkelaar in die periode doorgemaakt?

Sander Vermeulen: Bij de start focusten we uitsluitend op het vrijetijdssegment of leisure zoals hotels, vakantieparken- en woningen en tweede verblijven zoals chalets. Segmenten van de vastgoedmarkt waar in België weinig spelers in actief zijn, in tegenstelling tot Nederland waar meer gevestigde namen zoals Roompot het mooie weer maken. Een drietal jaren geleden hebben we, na vragen van klanten, echter de strategische keuze gemaakt om ook op ander vastgoed in te zetten.

Om dit mogelijk te maken dienden we eerst en vooral gronden te verwerven en daarvoor zijn we naar Brussel gekomen. In de Kanaalzone van Anderlecht zijn we nu 43 sociale appartementen en 119 studentenkamers, UNEST Erasmus, aan het bouwen. In januari 2022 gaan we aan de slag met assistentiewoningen en later zal er nog ander type van vastgoed bijkomen.

Is Unibricks uitsluitend een ontwikkelaar?

SV: Neen. We willen altijd alles van a tot z zelf doen. Ook het beheer van de ontwikkelde gebouwen doen we met andere woorden zelf. En met onze klanten sluiten we een beheersovereenkomst waarbij we het goed voor hen verhuren. Waarom willen we het hele proces zelf in handen houden? Welnu, we beloven immers aan onze klant/investeerder een bepaald rendement en dan vinden we het belangrijk om de volledige cyclus in handen te kunnen houden zodat we het beloofde rendement waar kunnen maken.

Unibricks is dus ook vastgoedverkoper. Hoe gaat dat in zijn werk en op welk type klant mikt u?

SV: Wij commercialiseren ons vastgoed bij particulieren en dit onderscheidt ons van andere spelers. Onze klanten kopen de bakstenen en worden notarieel eigenaar. Ze kopen geen aandelen zoals bij een beursgenoteerde GVV. We proberen altijd in het laagdrempelige gamma van vastgoed producten aan te bieden omdat we van mening zijn dat vastgoed binnen handbereik van iedereen moet zijn. Zo kan een investeerder al met 130.000 à 140.000 euro een studentenkamer aanschaffen. Onze klant is de gemiddelde Belg die een dergelijk bedrag gedurende zijn loopbaan heeft bijeen gespaard en in plaats van bij een bank in vastgoed wil beleggen. Nu we ons vastgoedgamma hebben uitgebreid, kan de klant kiezen uit verschillende soorten van vastgoed.

In samenspraak kijken we welk product het beste bij de noden van de klant aansluit. Als iemand op zoek is naar een gegarandeerd rendement voor de komende 25 jaar dan is een sociaal appartement iets voor deze persoon. Wil de investeerder ook eens kunnen genieten van zijn vastgoed door er naar toe te trekken, dan schuiven we eerder hotelvastgoed naar voor.

Wat kan een investeerder bij u van rendement verwachten? En hoe vindt u eigenlijk die investeerders?

SV: Dat is heel afhankelijk van het product en is gebaseerd op de huurinkomsten. Op sociale appartementen zitten we tussen 2 en 2,5% maar dat is een gewaarborgd rendement. Bij studentenvastgoed schommelt het rendement tussen 2 à 4% en bij hotelvastgoed ligt het eerder tussen 2 en 3,5% maar hier moet ook nog het component eigen gebruik worden bijgeteld. We vinden klanten/investeerders op heel uiteenlopende manieren. 75 tot 80% zijn nieuwe klanten die ons leren kennen vinden reclame of via doorverwijzing van bestaande klanten. En deze laatsten doen trouwens steeds meer een tweede belegging.

Hoe ziet u de rendementen evolueren? En wat verwacht u van de rentevoeten?

SV: We verwachten dat deze aangegeven rendementen de komende jaren hetzelfde zullen blijven. Gezien de Europese Centrale Bank de kat uit de boom kijkt, denken we dat de komende 2 jaar er geen grote schokken te noteren zullen vallen. De ECB is zeker geen instelling die plotsklaps met een renteverhoging op de proppen zal komen. Maar eenmaal de rente begint te stijgen, zullen ook onze rendement oplopen, zoveel is duidelijk.

Zijn er geen beursplannen zodat u zoals zovele gvv’s een stevige sprong vooruit kunt maken?

SV: We hebben groeiambities maar we beseffen vandaag dat we te klein zijn voor een beursgang. We zijn echter niet blind voor wat rondom ons gebeurt. We stellen ons dan ook de vraag of de huidige sterkte van de markt kan aanhouden. Xior heeft bijvoorbeeld recent de portefeuille van Quares Student Housing overgenomen en per studentenkamer legt de beursgenoteerde groep tussen de 160 à 170.000 euro op tafel, terwijl wij nu in Brussel nieuwe kamers tegen 130 à 140.000 euro bouwen. Daar stellen we ons toch wel vragen bij. Hoe dan ook zijn we vrij ambitieus en tijdens de covidperiode hebben we van de rust gebruik gemaakt om ons langetermijnplan op te stellen. Dit jaar gaan we 130 appartementen verkopen en 15 à 16 miljoen EUR omzet realiseren. Binnen 5 jaar is de ambitie om jaarlijks 365 verkopen te boeken en dus gemiddeld 1 unit per dag aan de man te brengen.

Dat is ambitieus. Zal dit echter haalbaar zijn gezien de sterke concurrentie op de Belgische vastgoedmarkt?

SV: Door de hoge concurrentie op de Belgische markt is het inderdaad heel moeilijk om nieuwe projecten aan te schaffen. Dat is een grote uitdaging voor Unibricks. Ons voordeel is evenwel dat we kleinere projecten van 30 à 40 appartementen doen die niet op de radar van de grotere spelers staan. Hoe dan ook is het niet gemakkelijk om een voet tussen de deur te krijgen en het hangt van regio tot regio af. In onze thuisstad Gent bijvoorbeeld is de markt van studentenkamers in handen van 1 speler. Brussel is daarentegen een brede markt waar er plaats is voor meerdere spelers en iedereen een deeltje van de koek kan bekomen.

Waarom ontwikkelt u studentenkamers in Brussel? Zijn er veel opportuniteiten in onze hoofdstad?

SV: Brussel is de grootste studentenstad van België met 110.000 studenten en 40% daarvan gaat op kot. Er moeten met andere woorden tussen de 40.000 à 50.000 studentenkamers zijn. We zien dat er op kwalitatief vlak een flink tekort is aangezien er veel hopeloos verouderde kamers zijn. We mogen niet uit het oog verliezen dat studenten veeleisender zijn geworden. Daarenboven is er een soort van hybride vorm van studeren ontstaan waarbij studenten deels op de campus deels op kot lessen volgen en als men op een iets ouder kot zit, is dat niet evident. Dat is een eerste shift die zal plaatsvinden. Daarnaast speelt er ook een demografische factor: tegen 2030 gaan we in ons land naar 600.000 studenten tegenover zo’n 475.000 vandaag. Als we dan dezelfde rekensom van 40% maken dan begrijpt u dat de vraag alleen zal toenemen. In Brussel zijn we volop op zoek naar andere locaties en we kijken vooral Elsene en Schaarbeek waar reeds veel studenten zitten.

En wat verwacht u van de Brusselse Kanaalzone waar u vandaag zwaar op inzet?

SV: Er wordt vandaag enorm veel ontwikkeld in deze zone, en niet alleen door ons. Het beursgenoteerde Cofinimmo, om maar één te noemen, is hier ook aan het bouwen. En naast de private ontwikkelaars doet ook de stad Brussel zelf veel om deze zone te heropwaarderen. Het mag dan ook niet verbazen dat we er de komende jaren vrij veel van verwachten, zeker als de ontwikkeling rond Tour & Taxis verder doorgetrokken wordt.

Hoe zit het met de uit de hand lopende kosten van allerhande grondstoffen. Hebt u daar last van?

SV: We zijn van mening dat die prijsstijgingen een tijdelijk fenomeen zijn. Tegen de zomer van volgend jaar zien we de prijzen weer normaliseren. Desondanks kunnen we deze prijsstijgingen de baas hoewel deze situatie natuurlijk geen jaren meer mag aanslepen.

En hoe gaat u ten slotte om met de rush naar duurzaamheid?

SV: Het is een maatschappelijk gegeven dat we duurzamer worden en ook duurzamer zullen moeten wonen en leven. Als bedrijf stappen we mee in dat maatschappelijk vraagstuk door ook onze gebouwen duurzaam te maken. We bouwen waterrecuperatie in, zorgen voor verbeterde isolatie, plaatsen oplaadpunten voor fietsen en auto’s en leggen zonnepanelen. We dragen met andere woorden ons steentje bij.