UBS AM: Risico’s nog niet ingecalculeerd in vastgoedprijzen

Calendar26 Nov 2021
Thema: Vastgoed
Fondshuis: UBS

De kantorenmarkt heeft het moeilijk en het eind lijkt nog niet zicht. Volgens Zachary Gauge, vastgoedonderzoeker bij vermogensbeheerder UBS AM, piekt de leegstand in Europa pas in 2022 of 2023. Dit heeft volgens hem te maken met het feit dat bedrijven die dan de ruimte hebben om te onderhandelen over hun huurcontract, dat zeker zullen doen. Of ze zeggen de huur op of krimpen qua kantooroppervlakte in, verwacht hij.

Gauge zegt dat sommige marktvolgers denken dat er een sterke tweedeling komt op de kantorenmarkt: de vraag naar kantoren op A-locaties - waar het aanbod gering is - blijft onverminderd sterk en de vraag naar kantoren op andere locaties, verzwakt. Hierdoor zou er een enorme kloof ontstaan tussen de twee segmenten waardoor de leegstand en de huurdaling op B- en C-locaties geen invloed meer hebben op de huurniveaus op toplocaties. Gauge vindt dit nogal een boude opvatting omdat kantorensegmenten in zekere mate altijd gecorreleerd zijn.

Nu er veel leegstand ontstaat op minder gewilde locaties, lijkt het renoveren van de kantoren dé oplossing. Maar bouwkosten zijn explosief gestegen en dat betekent dat er steeds meer geld van beleggers bij moet. Daar komt ook nog eens bij dat veel kantoren moeten worden verduurzaamd en dat zal de vraag naar bouwmaterialen en arbeidskrachten én de prijzen de komende jaren nog verder opdrijven. Natuurlijk zijn gebruikers bereid om meer huur te betalen voor ‘fit-for-purpose’ kantoorruimte, maar het vinden van kantoren die op termijn meer waard worden, blijft een uitdaging, aldus Gauge

Hoewel Gauge niet verwacht dat het negatieve effect op kantoren even ernstig is als de gevolgen van het online winkelen op fysieke winkels, heeft de prijsstelling zich nog steeds niet aangepast aan de potentiële neerwaartse risico's aan de gebruikerszijde. De historisch lage aanvangsrendementen en de vertraging van de huurprijsgroei in diverse vastgoedsegmenten vragen dus om goed onderbouwde beleggingsproposities met passende risico-rendementsprofielen.