Sterkste vastgoedprijsstijging in België sinds 2006, maar laagste stijging van de prijzen van zakelijk onroerend goed in hele eurozone Halverwege het jaar 2021 bedroeg de inflatie van de activaprijzen in de eurozone +9,2%. Deze recordprijsstijging wordt aangedreven door de prijzen van onroerend goed en de sterk stijgende prijzen van particulier zakelijk vermogen. De inflatie van de activaprijzen is vooral hoog in de noordelijke landen van de eurozone, zoals Oostenrijk, Duitsland en Nederland, aldus Philipp Immenkötter van het Flossbach von Storch Research Institute. Wat is de FvS Wealth Price Series precies? De Flossbach von Storch (FvS) Price Series meet de prijsontwikkeling van de activa van particuliere huishoudens in de belangrijkste landen van de eurozone (België, Duitsland, Finland, Frankrijk, Griekenland, Italië, Nederland, Oostenrijk, Portugal, en Spanje). Het prijsindexcijfer voor de eurozone en voor de afzonderlijke landen wordt berekend als het gewogen gemiddelde van de prijsontwikkeling van reële activa (onroerend goed, zakelijk vermogen, duurzame consumptiegoederen en verzamelobjecten) en financiële activa (aandelen, obligaties, kasequivalenten en andere financiële activa) die in het bezit zijn van particuliere huishoudens.

Het vermogen van huishoudens en de respectieve indexgewichten zijn geconstrueerd met behulp van de "Household Finance and Consumption Survey" van de Europese Centrale Bank (2016), die enquêtegegevens uit het jaar 2014 gebruikt. Bovendien zijn alle prijsreeksen geïndexeerd naar hun gemiddelde van het jaar 2014.

Inflatie van activaprijzen in de eurozone

De prijzen van de activa van de huishoudens in de eurozone waren medio 2021 met 9,2% gestegen ten opzichte van medio 2005. Dit is de hoogste gemeten activaprijsinflatie voor de eurozone sinds het begin van de tijdreeksen in 2005. In elk van de vier kwartalen vertoonden de prijzen van activa een aanzienlijke groei. Met +2,9% was de prijsstijging bijzonder hoog in het tweede kwartaal van 2021.

Het samenvallen van verschillende omstandigheden is doorslaggevend voor de recordwaarde. Het monetaire beleid van de Europese Centrale Bank en het begrotingsbeleid van de aangesloten landen stabiliseerden de activaprijzen en deden deze in elk van de vier kwartalen stijgen. Ook het vooruitzicht van een economisch herstel deed de prijzen op de markten voor sommige activagoederen stijgen. Voorts weerspiegelen sommige tijdreeksen een basiseffect wanneer de prijzen zich medio 2020 nog niet hadden hersteld na de uitbraak van de coronapandemie.

Tussen de landen van de eurozone bestaan aanzienlijke verschillen in de ontwikkeling van de activaprijzen. In de noordelijke landen van de eurozone is de inflatie van de activaprijzen aanzienlijk hoger (+11,4%) dan in de zuidelijke landen (+4,9%).

Onroerend goed in de eurozone

Onroerend goed maakt het grootste deel uit van het totale vermogen van het gemiddelde huishouden in de eurozone en is derhalve de doorslaggevende factor voor de totale index. Met een prijsstijging van +10,0% halverwege het jaar ten opzichte van hetzelfde kwartaal van het voorgaande jaar werd voor de reële activa een recordwaarde gemeten. De belangrijkste drijvende krachten achter de reële activa zijn onroerende goederen en bedrijfsactiva.

De grote vraag naar vastgoed hield in de eerste helft van 2021 aan, waardoor de prijzen voor onroerend goed in het bezit van particuliere huishoudens in de eurozone halverwege het jaar met +6,7% j-o-j stegen. De coronapandemie en de maatregelen om deze onder controle te krijgen, hebben de waardering voor particuliere woningen in de gehele eurozone doen toenemen, waardoor de reeds bestaande vraagoverschotten op veel plaatsen nog verder zijn toegenomen. Gunstige financieringsvoorwaarden hebben de vraag nog extra aangewakkerd. Dit effect was bijzonder duidelijk in het tweede kwartaal van 2021, toen de vastgoedprijzen in de eurozone alleen al in dat kwartaal met +2,6% stegen.

De prijzen voor particulier zakelijk vermogen vertoonden met +34,3% halverwege het jaar de grootste prijsstijging van alle activa. Het hoge groeicijfer is ten dele toe te schrijven aan een basiseffect, aangezien de prijzen zich medio 2020 nog niet volledig hadden hersteld na de uitbraak van de coronapandemie. Fiscale beleidsmaatregelen en een beginnend economisch herstel in de eerste helft van 2021 deden de prijzen verder stijgen. De prijzen voor particulier zakelijk vermogen worden gemeten aan de hand van de prijzen van kleine en middelgrote beursgenoteerde ondernemingen.

De prijzen voor duurzame consumptiegoederen stegen in het midden van het jaar met +1,4% j-o-j. Terwijl de prijzen in de tweede helft van 2020 nog stagneerden, stegen ze aanzienlijk in de eerste helft van 2021 en vertoonden ze de hoogste prijsgroei sinds het begin van de tijdreeks in 2005. De redenen hiervoor zijn onder meer vertragingen in de wereldwijde toeleveringsketens.

Verzamelobjecten en speculatieve goederen in de eurozone stegen in prijs met +6,5% ten opzichte van het midden van het voorgaande jaar. Terwijl binnen de categorie de prijzen voor kunstvoorwerpen met +3,2% stegen en die voor juwelen van edelmetaal met +4,2%, stegen de prijzen voor kostbare wijnen (+8,8%) en historische auto's (+9,8%) bijzonder sterk.

Financiële activa in de eurozone

De prijzen van de financiële activa van de particuliere huishoudens in de eurozone lagen halverwege het jaar +4,6% boven de prijzen halverwege het jaar daarvoor. De prijzen van de totale financiële activa stegen in elk van de vier kwartalen, met het hoogste groeipercentage van +1,7% in het meest recente kwartaal.

Binnen de financiële activa stegen de aandelenkoersen het sterkst met +26,4%. Hoewel de prijsstijging deels te wijten is aan een basiseffect, aangezien de prijzen medio 2020 nog niet volledig hersteld waren van de inzinking aan het begin van de coronapandemie, weerspiegelen de stijgende prijzen ook het economisch herstel en de monetaire en fiscale beleidsmaatregelen van de landen van de eurozone.

De prijzen voor obligaties van particuliere huishoudens in de eurozone stegen in de tweede helft van 2020, gesteund door het monetaire beleid in de eurozone, maar daalden vervolgens in de eerste helft van 2021 als gevolg van de toegenomen inflatieverwachtingen. Tegen het midden van het jaar lagen de prijzen voor pensioenactiva slechts +0,6% hoger dan het midden van het voorgaande jaar.

De prijzen voor andere financiële goederen, die worden gemeten aan de hand van de goud- en grondstoffenprijzen, lagen halverwege het jaar +8,9 % boven de waarde van het voorgaande jaar. Terwijl goud als crisismetaal in het derde kwartaal van 2020 nog in trek was, daalde de prijs in de daaropvolgende kwartalen. De prijsontwikkeling voor grondstoffen was omgekeerd: halverwege 2020 was de vraag laag, maar de daaropvolgende economische opleving dreef de prijzen op.

De zuidelijke landen

In alle landen van de zuidelijke eurozone lagen de prijzen van activa voor particuliere huishoudens halverwege het jaar aanzienlijk hoger dan halverwege het voorgaande jaar. Het grootste deel van de prijsstijging deed zich telkens voor in de eerste helft van 2021.

In Griekenland was de inflatie van de activaprijzen met +8,6% het hoogst van alle zuidelijke landen van de eurozone. De ontwikkeling werd aangedreven door de prijsstijging van reële activa. Met name het zakelijk vermogen, dat halverwege het jaar nog aanzienlijk goedkoper was dan vóór het uitbreken van de coronaire pandemie, steeg bijzonder sterk in prijs (+55,9%).

Met een prijsstijging van +6,4% was de groei van de activaprijzen in Portugal iets lager, maar nog steeds hoog. Vooral de stijging van de vastgoedprijzen met +6,6% droeg hiertoe bij. Het ondernemingsvermogen, dat in de meeste andere landen van de eurozone de inflatie aanwakkert, was in Portugal met +14,9% op zich hoog op zich, maar laag in een vergelijking per land. De prijzen voor particulier Portugees ondernemingsvermogen lagen medio 2021 nog steeds aanzienlijk onder het niveau van vóór de crisis.

In Spanje bedraagt de inflatie van de activaprijzen voor particuliere huishoudens medio 2021 +4,9%. Dit is eveneens een hoge waarde, maar laag in vergelijking met de eurozone. De reden hiervoor is dat het Spaanse onroerend goed slechts met +3,3% in prijs is gestegen ten opzichte van het midden van het voorgaande jaar.

De laagste prijsstijging van onroerend goed werd genoteerd in Italië, met +4,3 %. Het Italiaanse vastgoed stagneerde van het midden van het jaar tot het midden van het jaar en registreerde een prijsverandering van slechts +0,3 %. Dit is de laagste waarde voor onroerend goed binnen de eurozone. De prijsontwikkeling van particulier zakelijk vermogen daarentegen, die met +44,7 % toenam, deed de index voor Italië stijgen.

De noordelijke landen

In de noordelijke landen van de eurozone was de inflatie van de activaprijzen halverwege het jaar gemiddeld aanzienlijk hoger dan in de zuidelijke landen, variërend van iets minder dan acht tot meer dan vijftien procent.

De activaprijzen van particuliere Oostenrijkse huishoudens stegen met +15,2%. Dit is de hoogste gemeten activaprijsinflatie van de landen van de eurozone medio dit jaar en voor Oostenrijk de hoogste prijsstijging sinds het begin van de tijdreeksen in 2005. De ontwikkeling is toe te schrijven aan de prijzen van onroerend goed, die met +11,6% zijn gestegen, en aan de prijsstijging van zakelijk vermogen, die een stijging met +44,7% te zien gaf. Met name het prijsstijgingspercentage van ondernemingsvermogen profiteert van een basiseffect, aangezien de prijzen van particulier Oostenrijks ondernemingsvermogen medio 2020 nog ver onder het niveau van voor de crisis lagen en pas in het meest recente midden van het jaar het niveau van voor de crisis konden overtreffen.

In Duitsland heeft de inflatie van de activaprijzen eveneens een recordniveau bereikt. De activaprijzen van Duitse particuliere huishoudens stegen met +13,6% ten opzichte van medio 2020. Ook in Duitsland wordt de ontwikkeling aangedreven door de combinatie van historisch sterke stijgingen van de vastgoedprijzen (+11,3%) en enorm stijgende prijzen van zakelijk vermogen (+37,5%).

Ook Nederland laat een recordwaarde zien voor de vermogensinflatie van Nederlandse particuliere huishoudens halverwege het jaar met +12,1 % ten opzichte van het midden van het voorgaande jaar. Evenals in Duitsland wordt deze ontwikkeling bepaald door de prijsstijging van onroerend goed (recordwaarde van +12,8%) en van zakelijk vermogen (+67,8%).

In Finland bedroeg de prijsinflatie van de activa halverwege het jaar +8,8%. Terwijl het onroerend goed in Finland met +5,7% in prijs toenam, steeg het zakelijk vermogen zelfs met +50,7% in prijs. Dit is niet zozeer toe te schrijven aan een basiseffect, maar veeleer aan de prijsontwikkeling van particulier zakelijk vermogen in de tweede helft van 2020 en het eerste kwartaal van 2021, toen de groeipercentages binnen de kwartalen beide boven de +10,0% lagen.

Voor Frankrijk bedraagt de prijsstijging van het vermogen van de particuliere huishoudens halverwege het jaar +8,4 %. De twee belangrijkste activa, onroerend goed en zakelijk vermogen, vertonen hoge waarden van respectievelijk +5,5 % en +30,9 %, maar geen recordwaarden. In het geval van de prijzen van het bedrijfsvermogen gaat het niet zozeer om een aanzienlijke prijsstijging, maar veeleer om een voortzetting van het herstel na het uitbreken van de coronapandemie. Pas in het voorjaar van 2021 keerden de Franse particuliere vermogensprijzen voor het eerst terug naar het niveau van vóór de crisis. In de meeste andere landen van de eurozone was dit al in de loop van 2020 het geval.

In België was de inflatie van de activaprijzen vorig jaar met +7,9% ook zeer hoog, maar aanzienlijk lager dan in Duitsland of Nederland. De prijzen van onroerend goed in het bezit van particuliere Belgische huishoudens stegen met +7,4%, wat de hoogste prijsstijging is sinds 2006. De Belgische prijzen van bedrijfsvastgoed stegen halverwege het jaar met slechts +17,6%, wat het laagste is in de eurozone. De prijzen waren echter nauwelijks ingestort bij het uitbreken van de coronapandemie en waren medio 2020 al weer terug op het niveau van voor de crisis.

Consumentenprijzen

In negen van de tien onderzochte landen van de eurozone zijn de consumptieprijzen halverwege het jaar, zoals gemeten door het geharmoniseerde en voor seizoensinvloeden gecorrigeerde indexcijfer van de consumptieprijzen (HICP), gestegen ten opzichte van halverwege het voorgaande jaar. In alle landen lag de inflatie van de consumptieprijzen echter duidelijk lager dan de inflatie van de activaprijzen. Oostenrijk (+2,7%), België (+2,6%) en Spanje (+2,6%) hebben de hoogste consumentenprijsinflatie halverwege het jaar in de eurozone. In Portugal daalden de consumentenprijzen halverwege het jaar met -1,4%.

Methodologie en gegevensbronnen

Deze studie heeft betrekking op de zuidelijke landen van de eurozone, Griekenland, Italië, Portugal en Spanje, alsmede op de noordelijke landen, Oostenrijk, België, Finland, Frankrijk, Duitsland en Nederland. Voor elk land wordt de samenstelling van de activa van het gemiddelde huishouden berekend op basis van "The Household Finance and Consumption Survey: Results from the Second Wave 2" (HFCS, Europese Centrale Bank, Statistics Paper Series No.18, december 2016). De activa van een huishouden worden opgesplitst in reële activa en financiële activa. De reële activa bestaan uit onroerend goed, bedrijfskapitaal, duurzame goederen en verzamelobjecten. Financiële activa worden uitgesplitst in kasequivalenten, obligaties, aandelen en andere soorten financiële activa. Tabel 5 geeft de totale en landspecifieke wegingen. Onderlinge fondsen, pensioenfondsen en levensverzekeringen worden uitgesplitst in hun respectieve activaklassen en dienovereenkomstig aan deze klassen toegewezen.

Voor elke activaklasse berekenen wij de landspecifieke driemaandelijkse prijsverandering. Wij maken gebruik van vermogensprijzen en niet van waarderingsindicatoren voor activa en laten kasstromen uit activa, zoals rente, dividenden of huuropbrengsten, buiten beschouwing. Voor de reële prijzen van activa, zoals onroerend goed of duurzame consumptiegoederen, gebruiken wij gegevens die zijn gecorrigeerd voor kwaliteitswijzigingen. Onze vermogensprijsindexen komen dus conceptueel overeen met consumentenprijsindexen.

De index wordt berekend als een Laspeyres-prijsindex. Alle tijdreeksen zijn geïndexeerd op 100 in 2014, het jaar waarop de resultaten van de HFCS betrekking hebben. Voor tijdreeksen die op dag- of weekbasis beschikbaar zijn, is de driemaandelijkse indexwaarde gebaseerd op de gemiddelde prijs in de laatste maand van het kwartaal. Voor maandelijkse tijdreeksen is de laatste maand van het kwartaal bepalend voor de indexwaarde.

De economische gegevens zijn afkomstig van Macrobond. De welvaart van bedrijven wordt gemeten aan de hand van de MSCI Small Cap prijsindexen van het desbetreffende land, verstrekt door ThomsonReuters. De prijsontwikkeling van duurzame consumptiegoederen wordt gemeten aan de hand van de HICP-tijdreeksen voor het betrokken land die door Eurostat worden verstrekt.

De prijsreeksen voor verzamelobjecten en voorwerpen voor speculatie bestaan uit de vier representatieve subcategorieën juwelen, kunst, wijnen en historische auto's. Terwijl de prijzen van juwelen worden gemeten met behulp van de respectieve nationale of HICP-tijdreeksen, bestaan de drie andere categorieën uit dezelfde prijsreeksen voor elk land. De All Art index van Art Market Research Developments geeft informatie over de prijzen van kunstvoorwerpen zoals schilderijen, tekeningen, beeldhouwwerk, foto's en prenten. De Liv-ex Fine Wine 100 van Liv-ex Ltd. geeft de prijzen van fijne wijn weer en de HAGI Top Index van de Historic Automobile Group International meet de prijsontwikkeling van historische auto's.

De geografische spreiding van aandelen- en obligatiebeleggingen wordt in kaart gebracht met behulp van het gecoördineerd onderzoek naar beleggingen in effecten (CPIS) van het Internationaal Monetair Fonds (IMF). De prijsontwikkeling van de daaruit voortvloeiende beleggingen wordt gemeten met behulp van Bloomberg-Barclays-obligatie-indexen en MSCI-aandelenprijsindexen. Andere financiële instrumenten worden gemeten met behulp van de goudprijs van London Bullion en de Continuous Commodity Index van ThomsonReuters, die beide door ThomsonReuters worden verstrekt.

De consumentenprijzen (HICP) zijn afkomstig van Macrobond en zijn voor seizoensinvloeden gecorrigeerd met behulp van de X13-ARIMA SEATS-methode.

De kwartaalwaarden voor de activaprijzenindex worden om de zes maanden gepubliceerd. Wegens de beschikbaarheid van gegevens wijkt de methodologie van de Flossbach von Storch Vermögenspreisindex voor de eurolanden enigszins af van de Flossbach von Storch Vermögenspreisindex voor Duitsland, die afzonderlijk op kwartaalbasis wordt gepubliceerd.