Datacenters bieden structureel potentie voor huurinkomstengroei in een periode van hogere inflatie: PGIM Real Estate Global Outlook
Opkomende vastgoedsectoren waar het aanbod moeite heeft om de snel stijgende vraag bij te benen, zoals datacenters en ‘life sciences’ of biowetenschap-faciliteiten, hebben aantrekkelijke vooruitzichten wat betreft de ontwikkeling van de netto bedrijfsopbrengsten (NOI), concludeert PGIM Real Estate in zijn 2022 Global Outlook - Investing Through Uncertainty.
PGIM Real Estate is de $209,3 miljard omvattende vastgoedbeleggings- en financieringsdivisie van PGIM, de $1500 miljard grote vermogensbeheerder van Prudential Financial. Inc (NYSE: PRU).
Hoewel de inflatie plotseling is teruggekeerd wijzen de recente prestaties van vastgoed als beleggingscategorie erop dat het goed gepositioneerd is om wat er ook komt - recessie of geen recessie - te doorstaan. Dat geldt met name voor vastgoedsectoren waar een structurele behoefte aan meer ruimte bestaat, zoals betaalbare huisvesting en logistieke distributiecentra, maar ook voor opkomende segmenten zoals datacenters en medische faciliteiten voor onder andere biowetenschappen, waar de vooruitzichten voor huurgroei sterk zijn.
Datacenters
De afgelopen 40 jaar vormde vastgoed een bijna perfecte bescherming voor inflatie. Datacentra vormen weliswaar een relatief klein vastgoedsegment in vergelijking met gevestigde sectoren zoals kantoren en winkelvastgoed maar bieden bijzonder sterk potentieel voor huurinkomstengroei. De internetindustrie is de afgelopen decennia in een exponentieel tempo gegroeid, gedreven door een toenemend aantal applicaties en brede toepassingen in elk aspect van het dagelijks leven. Ook de hoeveelheid data is sterk toegenomen, met name in de afgelopen tien jaar. Het aantal internetgebruikers wereldwijd is jaarlijks met 8% gestegen en de groei van de datacreatie heeft die ontwikkeling ruimschoots overtroffen, met een gemiddelde jaarlijkse toename van 32% in dezelfde periode.
Dit komt met name door meer geavanceerde technologieën en een toegenomen gebruik per hoofd van de bevolking, wat resulteert in een stijgende vraag naar datacenters.
De vraag naar grootschalige hyperscale-datacenters die een handvol gebruikers bedienen met grote datacapaciteitsvereisten, waaronder cloudproviders en technologiebedrijven, is sterk toegenomen. De wereldwijde omzet uit hyperscale cloud is in de periode van 2019 tot 2021 verdubbeld en zal naar verwachting jaarlijks met meer dan 30% blijven groeien, aldus Structured Research. De totale capaciteit van de internationale datacentermarkt is in de periode tussen 2016 en 2021 met slechts 20% per jaar gegroeid en heeft derhalve moeite gehad om de snelstijgende vraag bij te blijven.
De huidige groei van de capaciteit is zelfs trager, en zal naar verwachting jaarlijks met slechts 13% stijgen in de komende drie jaar, met een focus op bestaande datacenterknooppunten. Hoewel verouderings- en afschrijvingsrisico's grote uitdagingen vormen, blijven investeerders steeds meer geïnteresseerd in de sector. Het transactievolume van bestaande panden is de afgelopen twee jaar wereldwijd verdubbeld vooral omdat deze sector een bijdrage levert aan het toekomstbestendig maken van portefeuilles door middel van digitale strategieën die zich richten op digitale activa en infrastructuur.
De sector wordt geleidelijk aan minder als een alternatieve sector beschouwd door de groeiende belangstelling van private-equitybedrijven, staatsinvesteringsfondsen en traditionele vastgoedbeleggers naast de grote datacenteroperators zoals Digital Realty en Equinix, de toonaangevende Amerikaanse bedrijven voor wereldwijde interconnectie en datacenters die recent kleinere concurrenten hebben overgenomen.
PGIM Real Estate verwacht dat de voortdurende technologische vooruitgang, zoals 5G, het Internet of Things en de toenemende acceptatie van cloudtechnologie, de vraag naar datacenters zal blijven aanjagen. Beleggers die nu in deze vastgoedcategorie stappen kunnen nog steeds relatief ‘early movers’ blijven.
