L'immobilier européen a été touché par les récents événements macroéconomiques et géopolitiques qui ont déclenché une hausse du coût du capital et affecté les valorisations. Cependant, au sein de cet environnement qui pourrait paraître défavorable aux investisseurs actifs dans le secteur de l’immobilier, une tendance s’illustre de manière forte.
En effet, dans le contexte de la crise énergétique actuelle en Europe, l'accent mis sur la durabilité et l'efficacité énergétique des bâtiments, autrement dit la résilience climatique, se dessine comme l'un des principaux moteurs de l'immobilier futur pour l’ensemble des acteurs du secteur, qu’ils soient étatiques, privés ou commerciaux.
La résilience climatique dans l'immobilier fait référence à la capacité d'un bien ou d'un portefeuille immobilier à résister et à se remettre des impacts du changement climatique, tels que la hausse des températures, l'augmentation de la fréquence et de l'intensité des catastrophes naturelles, et le risque accru d'inondation et d'élévation du niveau de la mer. Intégrer la résilience climatique dans les investissements immobiliers implique d'évaluer et de gérer les risques physiques et financiers liés au changement climatique et de prendre des mesures pour réduire ces risques par le biais de diverses mesures, telles que la mise à niveau des infrastructures des bâtiments et l'intégration d'infrastructures vertes. Il est important de rappeler qu'en Europe, 40 % du parc immobilier a été construit avant 1960, et 90 % avant les années 1990. La modernisation du parc actuel devient donc une priorité.
Alors que la réglementation est sur le point d’évoluer, et que les préférences des consommateurs et des investisseurs se tournent vers la durabilité, la demande d'actifs immobiliers répondant aux critères de résilience climatique et plus largement aux critères ESG augmente à un rythme rapide. Entre 2022 et 2030, divers types d'actifs ne pourront être loués que s'ils répondent à des objectifs minimaux en matière d'écologie et d'émissions, conformément aux nouvelles règles qui entreront en vigueur.
Ces nouvelles règles prennent au dépourvu de nombreux propriétaires de biens immobiliers dits « core ». Les biens situés dans des zones vulnérables au changement climatique, par exemple, risquent d'être confrontés à une augmentation des coûts d'assurance et à une baisse de la valeur de leurs biens. L'intégration des considérations ESG dans les stratégies d'investissement peut donc permettre de garantir la valeur des actifs immobiliers à long terme. Compte tenu de l'ampleur des travaux de rénovation nécessaires à l'échelle mondiale pour atteindre les objectifs en matière d'émissions de carbone, nous nous attendons à ce que les gouvernements jouent un rôle de plus en plus actif, notamment en proposant des programmes financiers plus ambitieux et un soutien pour accélérer la transition.
Aux États-Unis, le président Joe Biden a récemment annoncé un plan d'infrastructure de 2,25 trillions de dollars, dont 213 milliards pour « produire, préserver et rénover plus de deux millions d’habitations afin de les rendre plus abordables et durables ». En octobre, les autorités de l'Union européenne (UE) ont publié leur stratégie « Renovation Wave », qui vise à définir des normes et des lignes directrices pour la rénovation de 35 millions de bâtiments dans l'ensemble de l'Union d'ici à 2030.
Le Parlement européen examine actuellement la directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD). Si la proposition est adoptée, 75 % des bâtiments devront être modernisés d'ici 2050 afin d'atteindre l'objectif d'émissions zéro. Étant donné que les bâtiments représentent 40 % de l'énergie consommée et 36 % des émissions de gaz à effet de serre dans l'UE, cette proposition est une étape clé pour la loi européenne sur le climat qui vise la réduction des gaz à effet de serre d'au moins 55 % d'ici 2030.
La transparence deviendra également un domaine d'intérêt important. Par exemple, le règlement européen SFDR exige des entreprises et des fonds d'investissement qu'ils divulguent des informations sur les caractéristiques de durabilité de leurs investissements. On observe également une tendance croissante à l'utilisation de notes et de classements ESG pour aider les investisseurs à évaluer la durabilité et les pratiques responsables des sociétés et des fonds immobiliers.
Bien que ces nouvelles régulations représentent un coût élevé dans certains cas, et que les gouvernements ne soient pas encore prêts à subventionner entièrement les propriétaires de biens immobiliers, celles-ci représentent également une opportunité pour la décennie à venir. En effet, les investisseurs qui seront capables d’acheter des bâtiments à fortes émissions afin de les transformer en bâtiments respectueux des normes ESG créeront une valeur réelle et récolteront les fruits de la divergence croissante des prix entre les bâtiments qui ont été rendus résilients au changement climatique et ceux qui ne l'ont pas été.
