De snelle groei van kunstmatige intelligentie (AI) - vooral op het gebied van AI-training ofwel het proces om systemen data te leren waarnemen, interpreteren en ervan te leren - leidt tot een enorme toename in de vraag naar hyperscale-datacenters. Dit zorgt voor een aantrekkelijke beleggingscasus, zegt Morgan Laughlin, Global Head of Data Center Investments bij PGIM Real Estate.

“De sterke marktfundamenten zorgen ervoor dat deze nichemarkt zich steeds meer ontwikkelt tot een institutionele beleggingscategorie.” Laughlin wijst hierbij naast de groeiende vraag die het aanbod overtreft, op het opwaartse potentieel voor de huren. “De impact van AI is duidelijk merkbaar in de toenemende vraag naar datacenters, wat de bestaande stijging van de huren verder versnelt.”

AI zorgt daarnaast voor een ‘evolutie’ in de beschikbaarheid van datacenterslocaties. Dit hangt samen met latentie, ofwel de vertraging in de dataoverdracht over een datacommunicatienetwerk. “Er is enorme capaciteit nodig voor AI-training en een lage latentie is daarbij uiterst belangrijk, maar tussen de datacenterlocatie en de afstand tot eindgebruikers van de applicaties is juist meer flexibiliteit mogelijk.”

Tegelijkertijd worden de sterke fundamenten van bestaande datacenters – huurders met over het algemeen sterke kredietprofielen, langlopende huurovereenkomsten met jaarlijkse aanpassingsclausules, en de groeiende vraag naar het hosten van data - steeds breder onderkend en trekken zij de interesse van institutionele beleggers.

“Als gevolg van de beperkte capaciteit en een groeiende vraag gedreven door zowel cloud-toepassingen als de opkomst van AI, kunnen steeds meer bestaande datacenters de huren verhogen. Hier liggen interessante mogelijkheden voor investeerders in datacenters met huurovereenkomsten die mark-to-market clausules bevatten”, aldus Laughlin.

Het Global Head of Data Center Investments van PGIM Real Estate verwacht dat datacenters in de komende vijf jaar een belangrijk segment zullen worden binnen de alternatieve beleggingssector en dat ze in de komende twintig jaar een significant deel van institutionele portefeuilles zullen innemen. “Het zal een gangbare investering worden.”

Hoewel de kans op waardecreatie in de datacentersector 'redelijk voor zich spreekt’, is het uitvoeren van een succesvolle strategie volgens Laughlin een stuk ingewikkelder. “De uitdaging begint bij het vinden van een geschikte plek met een goede stroomvoorziening en glasvezelverbinding, en dat allemaal tegen aanvaardbare kosten. Daarna volgt de vrij complexe uitvoering van de bouwplannen.”