Door Carl Pauli, Fundamental Equity Fund Manager bij DPAM
De Europese markt voor beursgenoteerd vastgoed bevindt zich op een gunstig keerpunt. Met aantrekkelijke waarderingen, solide fundamenten en een actieve bedrijfsdynamiek nodigt de context uit tot een heroverweging van deze activaklasse als strategisch onderdeel van een gediversifieerde portefeuille. De sector lijkt nog lang niet uitgeput en lijkt klaar om de komende jaren duurzame waarde te creëren.
 Carl Pauii |
Na een aantal jaren van volatiliteit lijkt de Europese beursgenoteerde vastgoedmarkt in 2025 een keerpunt te hebben bereikt. De fundamentele indicatoren zijn gestabiliseerd, de financieringskosten zijn gedaald en de waarderingen blijven historisch gezien aantrekkelijk. Dit alles creëert een gunstig klimaat voor een nieuwe groeicyclus.
1. Een veerkrachtige sector met aantrekkelijke waarderingen
Ondanks de recente uitdagingen hebben beursgenoteerde vastgoedbedrijven een opmerkelijke veerkracht getoond. De meeste worden verhandeld tegen aanzienlijke kortingen op hun intrinsieke waarde (NAV), terwijl de FFO1-multiples op historisch lage niveaus blijven. Deze combinatie duidt op een groot potentieel voor herwaardering op middellange termijn, vooral als de kloof tussen marktprijzen en boekwaarde kleiner wordt.
2. Verbeterd financieel klimaat
De totale financieringskosten zijn sinds de pieken van 2022 sterk gedaald. De heropening van de obligatiemarkt en de verkleining van de spreads hebben de herfinancieringsrisico's verminderd, wat financiële zichtbaarheid en stabiliteit biedt. Bovendien hebben de bedrijven hun schuldafbouw versneld, waardoor de sector nog beter bestand is tegen mogelijke schokken.
3. Gezonde operationele fundamenten
Hoewel de groei van de huurprijzen vertraagde en de leegstand licht toenam, blijven de operationele cijfers solide. Er zijn geen tekenen van oververhuur en veel bedrijven hebben het potentieel om huurverhogingen (rent reversions) door te voeren boven de CPI, dankzij de kwaliteit van hun activa en geïndexeerde contracten. In feite is de groei van de huurprijzen sinds 2022 gemiddeld hoger dan de inflatie in de eurozone.
4. De terugkeer van groei en bedrijfsbelangstelling
In 2024 en 2025 zagen we een significante golf van bedrijfstransacties in alle subsectoren: van logistieke centra en studentenhuisvesting tot kantoren, winkels en gezondheidszorg. Zowel particuliere als publieke beleggers (REIT's) lopen voorop in deze consolidatiegolf, wat de structurele aantrekkingskracht van de sector onderstreept.
5. Evenwichtige rendementsvooruitzichten
De 12-maandsprognoses wijzen op een gematigde daling van de NAV-korting, in combinatie met een stabiele winstgroei en aantrekkelijke dividendrendementen. Dit zou kunnen leiden tot een totaalrendement van meer dan 10%.
6. Kansen in de subsectoren: duurzame groei en selectiviteit
Binnen het beursgenoteerde universum vallen sectoren als logistiek, studentenhuisvesting en opslag op door hun combinatie van FFO-groei en redelijke waarderingen. Het is van cruciaal belang om bedrijven te identificeren met een sterke balans, een duurzaam dividendbeleid en een gecontroleerde blootstelling aan de economische cyclus.
