China’s vastgoedmarkt is al jarenlang een fundament van welvaart, economische groei én financieel risico. Voor internationale beleggers en beleidsmakers is China een essentiële indicator voor wereldwijde trends. Tijdens recente Amundi Investment Talks werd uitgebreid stilgestaan bij de dynamiek van China’s macro-economie, maar één thema bleef opvallend onderbelicht in het Westen: de effecten van dalende woningprijzen op particuliere hypotheekhouders.

Na drie jaar van prijscorrecties zijn de gevolgen voor gewone huiseigenaren steeds zichtbaarder — zelfs in topsteden zoals Shanghai.

Huiseigenaren veranderen in kredietzoekers

Traditioneel vertrouwen Chinese huizenkopers zwaar op bankleningen. Wat nieuw is in de huidige cyclus, is dat het niet alleen kopers zijn die financiering nodig hebben, maar ook steeds meer verkopers. Regionale vastgoedprijzen zijn in veel gebieden teruggevallen naar niveaus van 2018 of zelfs 2016. Dit betekent dat bij verkoop vaak niet genoeg overblijft om de openstaande hypotheek af te lossen. Om toch te kunnen verkopen, moeten veel eigenaren aanvullende leningen afsluiten om resterende schulden te dekken.

Deze situatie treft vooral wie tussen 2020 en 2023 kocht, tijdens het hoogtepunt van de vastgoedhausse. Volgens officiële statistieken steeg de prijs van nieuwbouw tot medio 2023 met bijna 50% ten opzichte van begin 2018. Met een typische aanbetaling van 30% namen kopers voor dezelfde woonruimte steeds grotere leningen op zich. Nu de prijzen zijn gedaald, zijn eigen vermogensbuffers voor veel huishoudens verdwenen.

Verzwakte economie maakt situatie nijpend

Tegelijkertijd is de economische situatie in China verzwakt. Loonverlagingen, baanverlies en onzekerheid over arbeidsinkomsten drukken op de draagkracht van huishoudens. Renteverlagingen — van circa 6% in 2023 naar ongeveer 4% op bestaande hypotheken — hebben weinig verlichting gebracht. Voor de meeste huiseigenaren weegt inkomensonzekerheid zwaarder dan rentekosten.

Dit creëert een lastige spagaat. Sommige huiseigenaren blijven hun hypotheek afbetalen, ook al dekt een verkoop de schuld niet; anderen verkopen — vaak met steun van banken, familie of vrienden — en proberen zo financieel overeind te blijven. In grote steden blijft de kans op herstel meestal relatief hoog, mede omdat huurinkomsten in metropolen gewoonlijk slechts 1% tot 2% van de aankoopprijs bedragen. In kleinere steden ligt dit percentage iets hoger, maar daar is de markt tegelijk minder liquide.

Onzekerheid rond wanbetalingen

Hoe groot het probleem precies is, valt lastig te kwantificeren. Een inmiddels verwijderd rapport van het Bank of China Research Institute schatte dat in 2025 ongeveer 3,7% van hypotheken niet meer wordt bediend vanwege insolventie van de kredietnemer — oplopend tot circa 5% in kleinere steden. Ter vergelijking: commerciële banken rapporteren officieel non-performing loan (NPL) ratios van maximaal 2%.

Wat wel duidelijk is: banken lijken terughoudend om wanbetalingen te rapporteren of af te dwingen. De druk om balansen schoon te houden is groot, wat leidt tot een voorzichtige aanpak met aanmaningen en beperkte maatregelen. Daardoor schuiven sommige kredietnemers betalingen uit, zelfs zonder acute financiële nood. In het ergste geval kunnen laatbetalingen leiden tot bancaire zwarte lijsten, wat de toegang tot eersteklasreizen of premiumdiensten beperkt — een consequentie die sommige huishoudens nog lijken te accepteren.

Prijsdruk door banken

Een andere factor die de neerwaartse spiraal versterkt, komt van kleinere regionale banken, vooral in zogenoemde low-tier cities. Deze instellingen proberen steeds vaker de panden die zij als onderpand hebben geaccepteerd, van de hand te doen. Volgens de bankwet moeten deze panden binnen twee jaar verkocht worden, vaak tegen 20%–30% onder de marktprijs. Dit verzwakt het marktsentiment verder: kopers wachten op goedkopere prijzen, en verkopers voelen zich gedwongen zelf ook te verlagen.

De zwaarst getroffen groep zijn kredietnemers die onder grote financiële druk moeten verkopen en veel minder ontvangen dan gepland. Omdat banken in China een onbeperkt recht hebben om zich te verhalen op de overige privé-activa van de kredietnemer, blijven hypotheekverplichtingen vaak bestaan, zelfs na verlieslatende verkopen — zonder noemenswaardige herfinancieringsopties.

Geen nationaal insolventierecht

In het Westen zou persoonlijke insolventie in dergelijke situaties vaak een uitweg bieden. In China bestaat geen landelijk systeem voor persoonlijke faillissementen; er lopen alleen pilotprojecten in steden als Shenzhen en Xiamen. Dit beperkt de mogelijkheden voor gezinnen om een nieuwe start te maken na financiële tegenspoed.

Toch is er één buffer: in de praktijk treden rechtbanken vrijwel nooit over tot uitzetting wanneer een woning de enige verblijfplaats van de huiseigenaar is. Dit toont de continuïteit van sociale stabiliteit als prioriteit — een thema dat ook tijdens Amundi Investment Talks door verschillende sprekers werd onderstreept als karakteristiek voor China’s beleidsmix.

Conclusie: systemische risico’s blijven

Wat duidelijk wordt is dat China’s vastgoedcorrectie niet alleen een kwestie is van prijzen en ontwikkelaars, maar diep doorwerkt in huishoudbalansen en banksectoren. Voor beleggers en beleidsmakers binnen Europa en daarbuiten betekent dit: blijf waakzaam. De impact van financiële stress onder Chinese huishoudens kan, via banken en consumptie, terugslag geven op economische groei — en zo op mondiale markten.