Het herstel van commercieel vastgoed (CRE) zet zich onverminderd voort, maar verloopt in toenemende mate ongelijkmatig. Een verschil van 144 basispunten tussen het bovenste en het onderste kwartiel van de NPI-rendementen in het eerste kwartaal van 2026 onderstreept de omvang van deze divergentie. Aangezien er slechts beperkte ruimte is voor een verdere daling van de kapitalisatievoet, zal de groei van de netto-exploitatieopbrengst (NOI) in deze cyclus waarschijnlijk de belangrijkste drijfveer van het rendement zijn. Voor het eerst in 30 jaar zal het alfa-rendement waarschijnlijk worden verdiend – en niet zomaar worden verkregen – door een gedisciplineerde selectie van vastgoed en markten, in combinatie met een zorgvuldige operationele uitvoering.

Het herstel van commercieel vastgoed zet zich onverminderd voort, ondersteund door stijgende private waarderingen, een toegenomen transactieactiviteit en aanhoudende toegang tot vreemd vermogen. De openbare markten versterken dit beeld, waarbij de in de VS genoteerde REIT's een groeifase ingaan en de problemen de eerste tekenen van een afvlakking lijken te vertonen. De meest in het oog springende prestaties verhullen echter een meer ongelijkmatige werkelijkheid.

De NCREIF Property Index (NPI) leverde in het eerste kwartaal van 2026 een bescheiden jaar-op-jaar rendement van +4,9% op, wat wijst op een gestaag herstel op geaggregeerd niveau. Onder de oppervlakte vertonen de resultaten echter steeds grotere verschillen tussen de verschillende vastgoedcategorieën en -markten. In het eerste kwartaal van 2026 bereikte het verschil tussen de rendementen van het bovenste en onderste kwartiel 144 basispunten, waarbij de prestaties varieerden van sterke winsten in geselecteerde retailmarkten tot aanhoudende dalingen in bepaalde kantoorsectoren.

Spreiding in rendementen is niet nieuw, maar de implicaties ervan zijn tegenwoordig anders. In voorgaande cycli zorgden dalende kapitalisatiepercentages voor een algemene stijging van de vastgoedwaarden, waardoor zelfs slecht presterend vastgoed positieve rendementen kon genereren. Die dynamiek is in de huidige omgeving minder duidelijk zichtbaar. Aangezien er slechts beperkte ruimte is voor een verdere daling van de kapitalisatievoet, is de groei van de netto-exploitatieopbrengst (NOI) opnieuw de belangrijkste drijfveer voor het rendement geworden. Als gevolg hiervan zullen de prestaties waarschijnlijk in toenemende mate worden bepaald door fundamentele factoren op het niveau van de vastgoedobjecten, waaronder huurgroei, bezettingsgraad en operationele uitvoering.

Dit betekent een ommekeer voor beleggers. Het herstel is gaande, maar het verloopt niet gelijkmatig. In de huidige gefragmenteerde markt zijn de resultaten minder afhankelijk van algemene gunstige marktontwikkelingen en meer van een gedisciplineerde selectie en operationele uitvoering.