Institutionele vastgoedfondsen waren jarenlang het exclusieve terrein van pensioenfondsen, verzekeraars en vermogende families. De Gentse stadsontwikkelaar Revive wil dat openbreken. Via het nieuwe Revive Impact Fund verlaagt de groep de minimale instap van 2,5 miljoen euro naar 100.000 euro. Oprichter en executive chairman van Revive, Nicolas Bearelle wil hiermee vastgoed en zijn specifieke strategie naar een breder publiek brengen. We spraken hem over dit aanbod maar ook over hoe hij de marktontwikkelingen inschat en welke groeimogelijkheden hij ziet.

icolas Bearelle

Naar een breder publiek

Revive is momenteel bezig met de kapitaalronde van zijn vijfde fonds, het Revive Impact Fund (REIF) en heeft al 65 miljoen euro opgehaald. Tot nu toe lag de instapdrempel op 2,5 miljoen euro, waardoor het fonds bijna uitsluitend toegankelijk was voor family offices en institutionele investeerders. Dat verandert nu: de minimale ticketsize zakt naar 100.000 euro. ‘We willen vastgoedbeleggingen democratiseren’, onderstreept Nicolas Bearelle. ‘Door die drempel fors te verlagen, willen we meer mensen laten participeren in duurzame stadsontwikkeling en in het rendement dat daarmee gepaard gaat.’ Revive mikt met het REIF op een verwacht jaarlijks rendement van 12 à 13% netto. Het fonds blijft open voor intekeningen tot het einde van dit jaar en loopt vervolgens door tot 2035.

Dat de groep nu een breder publiek kan aanspreken, heeft volgens Bearelle twee redenen. ‘Enerzijds beschikt onze beheerder Revive Fund Management (RFM) over een AIFM-licentie, waardoor we onze fondsen in een gereguleerd kader kunnen structureren en aanbieden. Anderzijds hebben we het onboardingproces digitaal opgezet. Daardoor kunnen we ook kleinere investeerders efficiënt aan boord halen.’ Deze drempelverlaging is volgens de topman van Revive meer dan een commerciële ingreep. ‘Ze onderstreept hoe we ons vandaag positioneren: niet alleen als projectontwikkelaar, maar ook als investeringsplatform rond duurzame stadsontwikkeling.’

Reeds gestart

Het fonds investeert niet in individuele gebouwen, maar in de herontwikkeling van volledige brownfields tot nieuwe stadswijken, met woningen, kantoren, co-working en publieke ruimte. België blijft de belangrijkste markt, maar ook projecten in Polen en Portugal maken vandaag deel uit van de portefeuille. REIF valt daarenboven onder SFDR Artikel 9-classificatie, de strengste Europese categorie voor impactfondsen. Het fonds is reeds operationeel. Het heeft al een reeks projecten in portefeuille of in aankoop. Daarbij horen de herontwikkeling van de voormalige Solvay-site van 22 hectare in Neder-Over-Heembeek, de residentiële ontwikkeling van 422 woningen in twee torens op de site van een oude leerlooierij in Porto (Portugal) en de ontwikkeling van een woonwijk nabij Warschau (Polen).

Het bedrijf zet bewust in op grotere stadsprojecten. ‘Niet omdat die prestigieuzer zijn, maar omdat alleen grotere ontwikkelingen voldoende ruimte bieden om maatschappelijke functies te combineren met een rendabele businesscase. Als je alleen een appartementsblok bouwt, kun je weinig meer doen dan woningen verkopen’, onderstreept Bearelle. ‘Wij kopen grote sites omdat we daar ook scholen, crèches, betaalbare woningen, parken en publieke ruimte kunnen integreren.’

Geen greenfields

Dat Revive geen klassieke ontwikkelaar is, begint bij een duidelijke keuze om geen greenfields te doen. Sinds de oprichting in 2009 bouwt het bedrijf niet op open ruimte, maar focust het, zoals eerder aangegeven, op de herontwikkeling van bestaande, verouderde sites zoals oude fabrieksterreinen, kantoorgebouwen, ziekenhuizen of andere infrastructuur die haar functie heeft verloren. ‘Alles wat landbouwgebied is of nog nooit bebouwd is, laten we onbebouwd. Wij zien veel meer opportuniteiten in verouderde bebouwde ruimte.’ Voor Bearelle is dat geen ideologische slogan, maar een economische en ruimtelijke logica. ‘We hebben ruimte nodig voor natuur, biodiversiteit en recreatie. Dan moet je eerst kijken naar wat er al staat en hoe je dat opnieuw kunt inzetten.’

Ook biodiversiteit en ontharding zijn bij Revive geen randverhaal. Het bedrijf gebruikt drones en AI-tools om biodiversiteitsscans uit te voeren op nieuwe sites en zo in kaart te brengen welke fauna en flora al aanwezig zijn en hoe de ecologische waarde van een terrein kan worden verhoogd. ‘We willen een site altijd beter achterlaten dan we ze gekocht hebben’, zegt hij. Op basis van die scans bepalen masterplanners en biologen welke ingrepen zinvol zijn: van extra groen en inheemse beplanting tot de aanleg van een Tiny Forest. Bearelle spreekt in dat verband van een inverse betonstop. ‘Waar klassieke projectontwikkeling vaak gepaard gaat met bijkomende verharding, willen wij net meer groen toevoegen dan er oorspronkelijk aanwezig was.’ Volgens Revive heeft het bedrijf over al zijn projecten heen al zo’n 100 hectare extra groen aangelegd.

Duurzaamheid als concurrentieel voordee

l Hij beschouwt duurzaamheid dus als een strategische keuze. ‘Het is voor ons evenwel geen dogma’, benadrukt hij. ‘We merken wel dat het ons toegang geeft tot kapitaal, tot bankfinanciering en tot talent.’ Dit vertaalt zich zelfs in de structuur van het Revive Impact Fund. Dertig procent van de prestatievergoeding hangt af van niet-financiële doelstellingen rond betaalbaarheid, biodiversiteit en decarbonisatie. ‘Impact moet meetbaar zijn’, voegt Bearelle er nog aan toe.

Dat Revive duurzaamheid centraal zet, betekent niet dat het bedrijf innovatie om de innovatie nastreeft. Nieuwe technieken moeten volgens Bearelle vooral leiden tot een beter vastgoedproduct. ‘We zijn vijftien jaar geleden al gestopt met gas, lang voor de regelgeving dat verplichtte’, zegt hij. ‘Vandaag kijken we alweer verder zoals naar de CO₂-voetafdruk van het gebouw zelf. We experimenteren met biogebaseerde materialen, isolatie met hennep en houten gebouwen in cross laminated timber.’ Dat andere ontwikkelaars die aanpak steeds vaker overnemen, ziet hij eerder als een compliment dan als een bedreiging. ‘Hoe meer bedrijven doen wat wij doen, hoe beter. Dat verplicht ons om opnieuw een stap verder te zetten.’

Revive blijft ook fors inzetten op technologie. Artificiële intelligentie wordt vandaag ook gebruikt om woningen te ontwerpen die beter aansluiten bij de vraag in de markt. ‘We kunnen vandaag op basis van demografie, koopkracht en marktvraag veel nauwkeuriger bepalen welk type appartement we moeten bouwen. ‘Op dit vlak is nog veel winst te boeken. Regelgeving verplicht ontwikkelaars immers vandaag soms nog om woningen groter te maken of meer parkeerplaatsen aan te leggen dan de markt eigenlijk vraagt. Dat maakt wonen alleen maar duurder.’

Illustratie van het project Saffrou in Oudenaarde

Impact met rendement combineren

Volgens Bearelle mag duurzaamheid volgens hem nooit losstaan van economische haalbaarheid. ‘Wij zijn uiteraard een winstgedreven onderneming. Maar maatschappelijke impact en rendement hoeven elkaar daarom niet uit te sluiten. En dat vraagt een andere manier van samenwerken met overheden.’ Revive gaat al in een vroeg stadium rond de tafel zitten met steden, administraties en buurtbewoners om te bekijken welke maatschappelijke functies een project kan opnemen.

Als voorbeeld verwijst Bearelle graag naar de herontwikkeling rond het Weststation in Molenbek. Op die locatie mocht oorspronkelijk ongeveer 10.000 m² worden ontwikkeld. Na overleg met het Brussels Gewest werd dat opgetrokken tot 25.000 m². ‘Die bijkomende densiteit maakte het mogelijk om naast private appartementen ook negentig sociale woningen, een crèche, een school en een park aan het project toe te voegen.’ Volgens Bearelle zit daarin precies de kern van de aanpak van Revive. ‘Als de overheid bijkomende maatschappelijke functies vraagt die financieel minder opbrengen, moet daar ook iets tegenover staan. Meer densiteit bijvoorbeeld. Alleen zo houd je projecten economisch leefbaar.’

De Belgische woningmarkt staat structureel onder druk

Over de Belgische vastgoedmarkt is Bearelle opvallend uitgesproken. Volgens hem is de huidige wooncrisis geen tijdelijke conjunctuurdip, maar een structureel probleem. ‘We hebben meer woningen nodig, maar vooral andere woningen’. Gezinnen worden kleiner: vandaag bestaat ongeveer de helft ervan uit alleenstaanden. Ons bestaande woningpatrimonium bestaat daarentegen nog altijd uit grote huizen en villa's.’

Daar komt volgens hem nog een tweede evolutie bovenop. ‘Het aantal bouwvergunningen is de voorbije jaren met ongeveer 35% gedaald. Dus je krijgt minder aanbod op een moment dat de vraag blijft stijgen. Aanvraag en vraag zitten compleet scheef.’ Dat verklaart volgens de oprichter van Revive waarom de woningmarkt opnieuw aantrekt, ondanks de hogere rente. ‘De rente ligt trouwens hoger dan drie jaar geleden, maar dat is voor mensen die een woning nodig hebben geen dealbreaker. De onderliggende vraag is gewoon veel groter dan het beschikbare aanbod.’ Volgens Bearelle groeit ook bij de overheid het besef dat er iets moet veranderen. ‘Europa heeft voor het eerst een commissaris voor huisvesting. Je voelt overal dezelfde beweging: vergunningen moeten sneller, procedures eenvoudiger. Of dat snel genoeg zal gaan, weet niemand, maar de bereidheid is er,’ besluit hij.

België blijft de thuismarkt

Hoewel Revive vandaag ook actief is in Polen en Portugal, blijft België volgens Bearelle de thuismarkt. ‘Wij zijn een Belgisch bedrijf en we willen hier blijven investeren. Dat verwachten onze investeerders ook van ons.’ Veel van de kapitaalverschaffers achter de fondsen zijn Belgische families en institutionele spelers, waardoor de lokale verankering een belangrijk onderdeel van de strategie blijft. De aard van de projecten verandert wel. De grote industriële brownfields in Vlaanderen worden stilaan schaarser. ‘We hebben ons werk de voorbije zeventien jaar dus goed gedaan’, lacht hij. ‘Vandaag kijken we daarom ook naar oude ziekenhuizen, kloosters, verouderde kantoorgebouwen en andere sites die niet meer beantwoorden aan de noden van vandaag.’

Voor verdere groei kijkt de groep tegelijk naar Polen en Portugal. Die landenkeuze kwam niet toevallig tot stand. Revive analyseerde verschillende Europese markten en zocht landen waar nog voldoende brownfields beschikbaar zijn, waar de concurrentie relatief beperkt blijft en waar het Belgische ontwikkelingsmodel kan worden uitgerold. ‘We hebben ook naar Nederland, Frankrijk, Oostenrijk en Zwitserland gekeken. Maar in Polen en Portugal vonden we nog voldoende herontwikkelingssites én een markt waar eigenaarschap van woningen, net als in België, sterk ingeburgerd is.’

Vooral Polen ziet Bearelle als een uitgesproken groeimarkt, dankzij de sterke economische expansie, de instroom van Europees kapitaal en de grote vraag naar woningen. Portugal biedt dan weer een stabiele residentiële markt, waar Revive zijn expertise kan inzetten in een omgeving met relatief weinig gespecialiseerde concurrentie. ‘We konden twee dingen doen: in België blijven en meer klassieke ontwikkelingen realiseren, of exporteren wat we hier al zeventien jaar doen’, legt de oprichter uit. ‘We hebben evenwel heel bewust voor dat laatste gekozen.’

Oude kantoren = nieuwe brownfields

Ook de reconversie van kantoren ziet Revive als een belangrijke opportuniteit, al waarschuwt Bearelle dat de praktijk vaak complexer is dan ze lijkt. ‘Veel oudere kantoorgebouwen zijn simpelweg niet ontworpen om er woningen van te maken. Je moet rekening houden met vloerhoogtes, de diepte van het gebouw, de circulatie en de draagstructuur. Heel wat gebouwen zijn technisch gewoon niet geschikt.’

Daar komt volgens hem nog een tweede probleem bij. Lokale besturen willen steeds vaker bestaande gebouwen behouden. ‘Soms is het economisch en ecologisch verstandiger om een slecht gebouw af te breken en iets veel beters terug te bouwen. Maar als de eigenaar daar nog altijd de prijs van een perfect gebouw voor vraagt, dan komen transacties moeilijk tot stand.’

Auteur: Francis Muyshondt