Le 10 février 2024 marque le début de l'année du dragon de bois en Chine, symbole de chance et de réalisation des objectifs. Le dragon de bois apportera-t-il un coup de pouce au secteur immobilier chinois pour cette nouvelle année ? Andranik Safaryan, expert en marchés émergents chez MainFirst, est sceptique.
 Andranik Safaryan |
"Nous faisons actuellement preuve de prudence à l'égard du secteur immobilier. Cependant, les investisseurs qui sont patients et qui ont un horizon d'investissement suffisamment long peuvent identifier de bonnes opportunités d'investissement dans des cas particuliers", déclare le gérant de portefeuille. Selon M. Safaryan, le principal défi à court terme pour les autorités chinoises est de rétablir le sentiment des ménages et de relancer l'investissement privé afin d'améliorer les prévisions de prix de l'immobilier et de stimuler la demande.
Pas de reprise durable du marché immobilier en vue
En août 2023, le gouvernement chinois a décidé de diminuer l'acompte minimum pour l'achat d'une première et d'une deuxième résidence. D'autres mesures ont été prises, notamment une baisse du taux d'intérêt hypothécaire et l'autorisation accordée aux gouvernements locaux d'élargir la définition de l'acheteur d'un premier logement. Mais l'effet a été plutôt faible à court terme, estime M. Safaryan. Toutefois, il faut attendre un certain temps avant que les mesures politiques ne produisent leurs effets.
Moreover, the recovery is likely to be limited to the most developed cities (ranked 1 and 2), including Beijing, Shanghai, Guangzhou and Shenzhen, says Safaryan. "The main beneficiaries are state-linked property developers with strong balance sheets who have exposure to first-tier cities, as these cities still have policy space to boost demand."
De plus, la reprise devrait se limiter aux villes les plus développées (classées 1 et 2), notamment Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen, précise M. Safaryan. "Les principaux bénéficiaires sont les promoteurs immobiliers liés à l'État, dotés de bilans solides et exposés aux villes de premier rang, car ces dernières disposent encore d'une marge de manœuvre politique pour stimuler la demande."
Les bénéficiaires sont les entreprises publiques, les investisseurs privés restent à l'écart
Certains des plus grands promoteurs immobiliers des villes de premier rang sont des entreprises publiques. Quelques-unes ont profité des turbulences du marché de l'immobilier pour augmenter leur part de marché au détriment des entreprises privées. "Comme elles appartiennent au secteur public et ont des bilans plus solides, elles ont la faveur des acheteurs. En effet, ils sont convaincus que les projets seront menés à bien", explique M. Safaryan.
Cependant, la demande des investisseurs s'avère difficile à relancer : "Il existe une certaine résistance qui empêche le marché dans son ensemble de se redresser. Nous constatons que les promoteurs immobiliers sont toujours en situation d'insolvabilité et que l'incertitude demeure quant à l'achèvement des projets. On s'attend également à une baisse des prix de l'immobilier". Des perspectives économiques incertaines devraient faire le reste.
Les points de départ pour les investisseurs
Il existe malgré tout des exemples positifs. Ainsi, la restructuration de SUNAC, un promoteur immobilier disposant d'un vaste portefeuille de biens dans des villes de premier et deuxième rangs, constitue un bon modèle pour d'autres entreprises : SUNAC a fait faillite en 2022 et a ensuite converti la dette extérieure en actions ou en instruments liés tels que des obligations convertibles afin d'améliorer la structure de son capital. "Les investisseurs devraient garder un œil sur les promoteurs immobiliers appartenant à l'État qui sont prêts à subir un processus de restructuration similaire", conseille M. Safaryan. Il en va de même pour les entreprises qui vendent des projets et peuvent utiliser le bénéfice de la vente pour rembourser les détenteurs d'obligations. La faible liquidité des obligations pourrait entraîner un taux de remboursement plus élevé à moyen terme.
"La bonne nouvelle est que les entreprises ont des obligations en circulation. Cependant, elles ne sont pas négociées à des prix attractifs, notamment en raison des risques macroéconomiques et sectoriels", estime M. Safaryan. Les promoteurs immobiliers tels que COLI et China Resources Land (CR Land) ont répondu aux exigences, mais la valorisation de leurs obligations n'est pas particulièrement prometteuse, avec des rendements compris entre 5,5 et 7,5 %. D'autre part, les obligations de nombreux promoteurs immobiliers privés se négocient à des valorisations faibles, de l'ordre de 1 à 15 cents.
Prudence à l'égard des promoteurs immobiliers dont les portefeuilles sont situés dans des villes moins bien classées
De manière générale, l'expert en marchés émergents recommande aux investisseurs de rester prudents sur ce segment, compte tenu des défis à court et moyen terme : "Nous déconseillons les expositions importantes à ce stade, car la volatilité reste élevée et le sentiment pourrait changer rapidement." De nombreux promoteurs sont principalement engagés dans des villes de moindre rang où le rapport entre l'offre et la demande est très défavorable, a-t-il ajouté. "Certaines entreprises ont peu de chances de survivre car elles ont un faible nombre de ventes réalisées, sont fortement endettées et sont pénalisées par des difficultés à court terme", prévoit M. Safaryan.
