Par Carl Pauli, gestionnaire du fonds Fundamental Equity chez DPAM

Le marché européen de l’immobilier coté aborde une phase favorable. Porté par des valorisations attractives, des fondamentaux solides et une dynamique d’entreprise soutenue, le contexte actuel invite à reconsidérer cette classe d’actifs comme un pilier stratégique d’un portefeuille diversifié. Le secteur est loin d’avoir épuisé son potentiel et semble prêt à générer une création de valeur durable dans les années à venir.

Carl Pauli

Après plusieurs années de volatilité, le marché européen de l’immobilier coté a atteint un point d’inflexion en 2025. Les indicateurs fondamentaux se sont stabilisés, les coûts de financement ont reculé et les valorisations demeurent historiquement attractives. L’ensemble crée un climat favorable au redémarrage d’un nouveau cycle de croissance.

1. Un secteur résilient aux valorisations attractives

Malgré les défis récents, les sociétés immobilières cotées ont fait preuve d’une remarquable résilience. La plupart se négocient avec des décotes significatives par rapport à leur valeur nette d’inventaire (NAV), tandis que les multiples de FFO1 restent à des niveaux historiquement bas. Cette configuration traduit un fort potentiel de revalorisation à moyen terme, surtout si l’écart entre les prix de marché et la valeur comptable continue de se réduire.

2. Un environnement financier en amélioration

Les coûts de financement ont nettement diminué depuis les pics de 2022. La réouverture du marché obligataire et la réduction des spreads ont atténué les risques de refinancement, offrant une meilleure visibilité et une stabilité financière accrue. Dans le même temps, les entreprises ont intensifié leurs efforts de désendettement, renforçant ainsi la solidité du secteur face à d’éventuels chocs économiques.

3. Des fondamentaux opérationnels solides

Même si la croissance des loyers a ralenti et que le taux de vacance a légèrement augmenté, les indicateurs opérationnels demeurent robustes. On ne constate aucun signe de loyers supérieurs au niveau de marché, et de nombreuses sociétés disposent encore d’un potentiel de revalorisation des loyers (rent reversions) supérieur à l’inflation, grâce à la qualité de leurs actifs et à la structure indexée de leurs contrats. Depuis 2022, la progression moyenne des loyers dépasse d’ailleurs celle de l’inflation dans la zone euro.

4. Le retour de la croissance et de l’intérêt commercial

En 2024 et 2025, une vague significative de transactions commerciales a touché l’ensemble des sous-secteurs : des centres logistiques et résidences étudiantes aux bureaux, commerces et infrastructures de santé. Les investisseurs privés comme institutionnels (notamment les REITs) ont pris part à ce mouvement de consolidation, confirmant l’attractivité structurelle du marché.

5. Des perspectives de rendement équilibrées

Les prévisions ​ à douze mois anticipent une baisse modérée de la décote sur la NAV, combinée à une croissance stable des bénéfices et à des rendements de dividendes attractifs. Dans ce contexte, un rendement total supérieur à 10 % semble envisageable.

6. Opportunités sectorielles : croissance durable et sélectivité

Au sein de l’univers coté, certains segments se distinguent par un équilibre optimal entre croissance du FFO et valorisations raisonnables : la logistique, le logement étudiant ou encore la logistique. Identifier les entreprises dotées d’un bilan solide, d’une politique de dividendes durable et d’une exposition maîtrisée au cycle économique sera essentiel pour capter cette nouvelle phase de croissance.