Par Frédéric Lejoint.

Revive permet aux particuliers d’accéder à un fonds immobilier privé traditionnellement réservé aux institutionnels. Nous avons eu l’occasion de rencontrer Nicolas Bearelle afin qu’il présente les particularités de son nouveau produit.

Bonjour Nicolas. Est-ce que vous pouvez présenter rapidement Revive Fund Management ?

Nicolas Bearelle : « Je suis architecte de formation, complété par un MBA, et j’ai fondé Revive il y a 17 ans en pleine crise financière avec Mr. Pier Colruyt . Notre but est d’apporter de la plus-value dans les villes, en achetant des friches industrielles ou d’anciens bâtiments abandonnés, dans l’optique de recycler ces biens qui ne correspondent plus aux besoins des générations futures. Nous visons à les upcycler, les décarboner en ajoutant de la biodiversité, des logements abordables et des espaces publics ».

Cette ambition de durabilité est présente dans tous vos projets ?

N.B. : « C’est la volonté des fondateurs de proposer des quartiers vivants, et d’ajouter de la valeur en réutilisant des biens existants. Revive, c’est une équipe de 80 spécialistes dans l’aménagement et la construction. Nous avons les compétences pour analyser la qualité des sols et des eaux, et assainir en profondeur les biens que nous achetons. De plus, nous réalisons des quartiers durables à tous les niveaux, en accordant une attention particulière au climat et au bien-être. ».

Le marché du logement abordable est en croissance ?

N.B. : « Fondamentalement, il y a une demande qui reste énorme. De plus en plus de gens vivent seuls ce qui nécessite de développer une offre adaptée, notamment dans les villes. Dans le même temps, la production de nouveaux biens est en recul en raison des difficultés pour développer de nouveaux biens, notamment pour obtenir les permis. Le développement immobilier n’est plus un hobby et il faut avoir une approche structurée et professionnelle. Nous restons donc très positifs pour les années qui viennent ».

Comment s’est développé votre activité ?

N.B. : « Nous avons commencé comme un acteur essentiellement concentré sur le marché belge, en rachetant des terrains ou des bureaux abandonnés. L’objectif est toujours d’acheter à un prix favorable, et ensuite de réaliser de belles plus-values une fois les terrains réhabilités. Progressivement, nous avons également étendu notre empreinte géographique vers d’autres pays, notamment la Pologne depuis 2014 et le Portugal depuis 2019. Nous restons toujours actifs sur le marché belge, et 70% de nos équipes sont basée dans le pays ».

Pourquoi ces deux autres pays ?

N.B. : « Ce sont des pays où il existe un gisement important de grands bâtiments industriels à redévelopper, qui deviennent de plus en plus difficiles à trouver en Belgique. Ces trois pays partagent également un point commun : les familles aiment y acheter leur propre bien immobilier. Avec 80% de propriétaires, il y a une Fabryki Mebli Forte demande pour les logements abordables que nous développons ».

Les biens que vous achetez sont ensuite proposés aux investisseurs ?

N.B. : « Les biens achetés sont proposés dans des fonds, avec des encours sous gestion qui dépassent désormais 500 millions d’euros. Les quatre premiers fonds étaient destinés aux institutionnels (banques, fonds de pension, etc) et aux family office avec un ticket d’entrée à 2,5 millions d’euros. Mais avec le cinquième fonds que nous sommes en train de lancer (Revive Impact Fund), nous avons obtenu l’ agrément complet en tant qu’AIFM (gestionnaire de fonds alternatifs) avec notre société Revive Fund Management.. Ceci nous permet de viser un public plus large avec un ticket d’entrée de 100,000 euros, sur base d’une procédure en ligne totalement automatisée. Ce produit est également classé Article 9 pour la législation européenne SFDR, soit le niveau de durabilité le plus contraignant. Enfin, ce fonds a le statut d’une pricaf privée, ce qui en fait un véhicule fiscalement intéressant pour les investisseurs belges».

Parlez-nous de votre nouveau fonds…

N.B. : « Ce produit vise à régénérer des anciennes friches situées dans les villes, avec une espérance de rendement qui est beaucoup plus élevée que les rendements qu’il est possible d’obtenir sur un investissement pour un bien immobilier mis en location (autour de 3-4%). Dans le développement immobilier privé, nous viseronstypiquement une performance supérieure à 10%. La différence principale est la liquidité, avec des actifs qui vont être immobilisés pendant une dizaine d’années. Les fonds que nous récoltons sont investis progressivement durant les quatre premières années de vie, avec des plus-values qui ne seront générées que vers la fin de vie du produit. Ce manque de liquidité jusqu’à l’échéance est un facteur qu’il est essentiel de prendre en compte avant d’investir, en particulier pour les investisseurs qui n’ont pas l’habitude de ce genre de produits. De plus, les rendements ne sont pas garantis ; il s'agit toujours de capital à risque. ».

Quels sont les biens qui feront partie de ce produit ?

N.B. : « Les trois pays (Belgique, Portugal, Pologne) seront dans le fonds. Nous avons par exemple racheté un site de 22 hectares à Neder-Over-Heembeek qui appartenait à Solvay , soit un projet énorme de redéveloppement urbain. Nous avons également acheté un site à Porto pour y développer 422 unités de logements, et nous sommes en train de clôturer l’achat d’un site à Varsovie pour 500 unités de logements ».

Quelles sont les ambitions pour le futur ?

N.B. : « Avec ce fonds, nous avons déjà récolté 65 millions d’euros chez les institutionnels, et notre but est d’atteindre 200 millions d’euros. Il restera ouvert aux nouvelles souscriptions jusqu’à la fin 2026. L’ouverture aux clients fortunés est clairement un test, et notre but est ici plutôt de lever quelques millions d’euros afin de bien comprendre les demandes de ce type de clients. Ensuite, les fonds levés seront progressivement investis dans le courant de l’année prochaine, avant que nous puissions commencer à penser au lancement de notre sixième fonds.».