Si leur physionomie va probablement évoluer après la pandémie, les bureaux continueront à jouer un rôle essentiel pour les villes et les portefeuilles immobiliers commerciaux.

Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate and Co-Chief Executive Officer.

En mars 2020 et en l’espace d’une nuit, la City de Londres est passée d’un quartier de bureaux animé accueillant chaque jour de très nombreux cadres élégamment vêtus en ville fantôme. Pour le demi-million d'employés du quartier des finances, le télétravail est désormais une routine. Huit mois plus tard, de nombreux bureaux de Londres – et du reste du monde - sont encore largement vides. La question est de savoir si la situation actuelle est temporaire ou si elle risque de se pérenniser.

Selon nous, les deux scenarios sont plausibles. Il y aura sans doute un impact sur la demande en immeubles de bureaux. Après tout, la pandémie a montré, à la surprise des employeurs comme des employés, qu’il est possible de travailler efficacement à domicile, à temps plein et de manière collective (au moins pendant quelques mois).

Les travailleurs ont apprécié de ne pas avoir à se déplacer pour aller travailler, de jouir d’une plus grande flexibilité et de pouvoir passer plus de temps avec leurs proches.

Pour autant, cela ne signifie pas la fin des immeubles de bureaux. Ces derniers vont simplement être repensés.

Innovation et confort

Avec le temps, certains inconvénients liés au télétravail sont devenus de plus en plus évidents. Andy Haldane, économiste en chef de la Banque d'Angleterre, fait partie de ceux qui expriment une inquiétude croissante quant à l’impact potentiellement négatif du télétravail sur la créativité et l’innovation à long terme. Personne n’a encore trouvé un moyen efficace de reproduire sur Zoom les échanges spontanés et fructueux qui peuvent se tenir devant la machine à café.

Le bureau répond également à un besoin social important, certaines études indiquant que la vie sociale au travail manque aux employés, avec un impact négatif sur leur santé psychique. La socialisation par le travail est l'antidote de la socialisation qui se fait dans un cadre privé, près de son domicile.

Pour beaucoup, les conditions du travail à domicile sont souvent peu optimales en raison du manque d’espace et d’intimité, ainsi que d’équipements et/ou de technologies pas toujours appropriés. Par ailleurs, la frontière entre vie privée et travail devient poreuse. Certains travaillent plus, notamment parce qu'il faut parfois plus de réunions qu'en présentiel pour atteindre le même objectif. Le télétravail n’est pas non plus un passeport pour aller vivre ailleurs, là où le mètre carré est potentiellement moins cher. Les complications liées à la fiscalité et à la cybersécurité ont incité les entreprises à interdire à leurs employés de déménager dans d’autres pays. Certaines, dont Facebook par exemple, ont même pris des mesures d’ajustement des salaires en fonction de la localisation des employés.

Un argument de poids

Cela n'implique pas nécessairement un retour en arrière. Les employés de bureau prévoient de télétravailler en moyenne 1,6 jour par semaine à l’avenir, tandis que leurs employeurs tablent sur environ deux jours de télétravail1.

Des chercheurs d’universités américaines de premier plan ont constaté que les entreprises envisagent le bureau de demain comme un complément au travail virtuel. Elles mettent l’accent sur la promotion de «la capacité à nouer des liens et avoir des conversations spontanées»2. Cela exigera des espaces collectifs optimisés, des espaces dédiés à la co-création et moins de bureaux fixes. Les immeubles de bureaux chercheront à se démarquer, reflet de la volonté des entreprises de montrer à leurs employés les avantages de venir travailler sur site. Les arguments avancés peuvent inclure l’originalité du bâtiment, la présence de lumière naturelle, des fenêtres qui s'ouvrent sur l'extérieur, des systèmes de ventilation de pointe, des espaces extérieurs ou encore la mise à disposition d‘installations sportives, de supports pour vélos électriques, de stations de charge et de douches. Dans le monde d’après la pandémie, l’espace disponible pour chaque employé deviendra probablement un facteur important. Après avoir diminué de plus de moitié en vingt ans, conséquence de la pandémie, l’espace personnel aura une valeur croissante désormais.

De bonnes références environnementales seront encore plus importantes – pour atteindre les objectifs de durabilité des entreprises et répondre aux attentes des employés, mais aussi pour se conformer à des réglementations plus strictes.

La localisation sera un autre élément clé. Les espaces de bureaux menacés de disparition sont ceux qui sont les plus excentrés, ainsi que ceux appartenant à des types d’entreprises qui offrent une marge de manœuvre limitée pour la socialisation ou l‘innovation (centres d’appels par ex.). Une partie de ces locaux seront probablement transformés en logements, accélérant ainsi une tendance déjà observée au Royaume-Uni et dans plusieurs pays européens avant la pandémie.

Fig. 1 - Prime aux entreprises technologiques

Achats de bureaux en Europe par secteur, % du total

Source: «European office demand snapshot», Savills Research, octobre 2020 Les bureaux qui bénéficient d’une localisation centrale resteront probablement demandés, en particulier dans les zones prisées par les entreprises technologiques. Si les acquisitions d’immeubles de bureaux ont globalement chuté de près d'un tiers en Europe au cours du premier semestre 2020, par rapport à l’année précédente, la part du secteur de la technologie n’a cédé que 18% car plusieurs entreprises de renom de ce secteur ont poursuivi leur projet immobilier3.

À Londres, par exemple, Alphabet a acheté un bâtiment de bureaux et prolongé son bail sur un autre site pour dix ans. Autres exemples: Netflix a signé un contrat portant sur l’extension de ses bureaux de Londres et TikTok est en pourparlers pour déménager dans un siège plus grand. Le géant des courses partagées Uber et la plate-forme de paiement Adyen ont, quant à eux, réservé de nouveaux locaux à Amsterdam.

Si les services aux professionnels et aux entreprises ne seront sans doute pas en mesure de s’aligner sur l’expansion rapide des groupes du secteur de la technologie, le secteur compte néanmoins de nombreuses grandes entreprises solides, qui devront garder de grands bureaux dans les centres-villes. Ces entreprises doivent planifier à un horizon de cinq, dix ou même vingt ans.

Les indicateurs montrent qu’elles misent largement sur les grands espaces de bureau pour l’avenir. Le cabinet d’avocats Baker McKenzie, par exemple, a loué plus de 14 000 m2 carrés d’avance dans la City de Londres, tandis que le cabinet comptable KPMG a signé pour de nouveaux locaux à Munich. Plus généralement, selon Barclays et YouGov, environ 14% des employeurs augmentent leur espace de bureaux (notamment pour faciliter la distanciation sociale), tandis que 25% le réduisent.

Avant même cette évolution de la demande, il y avait déjà une pénurie de bureaux modernes adaptés aux besoins à remplir dans des endroits clés. Alors que les cicatrices économiques laissées par les confinements sont de plus en plus profondes et que les mesures de chômage partiel se multiplient, la demande sera sans doute plus faible sur certains sites, tandis que les biens plus recherchés pourraient surprendre par la résilience de leurs niveaux de location. C’est la tendance observée à ce jour et, comme dans de nombreux domaines, nous pensons que la pandémie entraînera une évolution contrastée des performances entre les différents immeubles de bureau.

Cette évolution contrastée de la demande d'immeubles de bureaux créera des opportunités pour les investisseurs immobiliers en quête de valeur ajoutée. En investissant dans des locaux commerciaux et en agissant en faveur d’une transformation notable (bâtiments plus éco-responsables, promotion de l’innovation et de la collaboration, recours à la technologie), il est possible d’obtenir de meilleurs rendements qu’en faisant l'acquisition de bâtiments déjà rénovés.

Dans le monde post-pandémie, nous pensons que les immeubles de bureau continueront à jouer un rôle clé dans nos villes et dans nos vies. De notre point de vue, ils ont leur place dans des portefeuilles immobiliers diversifiés. Certains autres secteurs de l’immobilier, comme la logistique du dernier kilomètre (qui facilite les dernières étapes de la livraison des achats en ligne) ou les poches résidentielles, peuvent générer une croissance élevée. Les immeubles de bureau offrent cependant un potentiel de rendement important à long terme et, dans le contexte actuel, une opportunité particulièrement attrayante d’apporter une valeur ajoutée par la modernisation et le développement.

[1] «WFH: a global revolution» Barclays Research, YouGov, décembre 2020;
[2] «The Implications of Working Without an Office» , E. Bernstein et al, Harvard Business Review, juillet 2020;
[3] «European office demand snapshot», Savills Research, octobre 2020.