Masteos Belgique, spécialisée dans l'investissement locatif clés en main, et SmartBlock, fournisseur de données & analyses immobilières, publient une étude sur les conséquences des nouvelles règles en matière de rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs et les investisseurs1.
Selon les derniers calculs de Smartblock réalisés en octobre 2022, la Belgique compte 35% de logements énergivores, vente et location confondus de maisons, appartements et kots. C’est-à-dire des logements classés de G à E en termes de Performance Énergétique des Bâtiments (PEB).
Les mesures prises à l’échelle régionale pour améliorer la performance énergétique des biens locatifs, contraignent désormais les propriétaires à rénover thermiquement ces biens afin de pouvoir continuer à indexer les loyers, voire à pouvoir les louer. Nous avons voulu mesurer l’impact de ces mesures sur des questions très concrètes influant sur la réussite d’un projet d’investissement locatif.
Pour commencer, quel est l’état actuel du marché belge ?
25 % des biens mis en vente ont un score PEB dit mauvais (E, F ou G) contre 10% de biens mis en location. Cette différence s’explique par le fait que les biens mis en location sont souvent rénovés avant d’être mis sur le marché (+16%). Si certains bailleurs ne déclarent pas le PEB malgré l’obligation légale, cet effet est négligeable.
La Région de Bruxelles-Capitale abrite 54% de « passoires thermiques », contre 53% en Wallonie et 32% en Flandre.
Un résultat à nuancer car si l’on regarde la consommation énergétique de ≥ 211 kWh/m² (qui correspond à un score PEB E à Bruxelles), on obtient un tout autre résultat : avec 56% de passoires énergétiques à Bruxelles-Capitale, contre 67% en Flandre et 80% en Wallonie ! (Source : Smartblock, 2022)
« Il faut tenir compte du fait qu’il existe une absence d’uniformité du PEB entre les trois Régions car les méthodes de calcul diffèrent. À titre d’exemple, un certificat PEB D à Bruxelles-Capitale correspondra à un score PEB C+ en Wallonie et PEB B en Flandre », déclare Olivier Connan, Country Manager Masteos Belgique.
Suite à une rénovation de son logement, quel PEB peut-on atteindre ?
Là aussi, des divergences apparaissent entre les trois Régions : un logement rénové à Bruxelles-Capitale obtiendra parfois un score C (8%) et très rarement un PEB B (2%). Tandis qu’en Wallonie, il est possible d’atteindre un PEB B (11%). La Flandre est la plus clémente avec une majorité de logements rénovés obtenant un certificat B ou C (14% et 10%). (Source : Smartblock, 2022)
En terme de consommation énergétique, un bien rénové correspond, en moyenne, à :
- 254 kWh/m² à Bruxelles (classification PEB E )
- 267 kWh/m² en Flandre (classification PEB C)
- 302 kWh/m² en Wallonie (classification PEB D)
Une indexation de loyer post-rénovation différente selon les Régions !
En Belgique, le gouvernement incite les propriétaires bailleurs à rénover thermiquement leurs logements via des aides financières, mais aussi par la contrainte puisque différentes mesures régionales prévoient le gel de l’indexation des loyers des logements mal isolés.
Pour les trois Régions, les scores A, B et C donneront droit à une indexation complète des loyers, et les scores F et G ne permettront aucune indexation.
Par contre, les scores intermédiaires ne seront pas traités de la même manière :
- À Bruxelles, le score D donnera droit à une indexation complète ; et une performance E à une indexation de 50%
- En Flandre, le score D donnera une indexation de 50%; et une performance E ne pourra pas être indexée.
- En Wallonie, le score D donnera un indexation de 75%; et une performance E pourra être indexée à 50%
« L’absence d’uniformité entre les Régions conduit à des disparités dans les calculs de rentabilité pour les propriétaires bailleurs. Un bien dit rénové à Bruxelles n’obtient qu’un PEB E et correspond donc à une ‘passoire énergétique’. Par conséquent, l’indexation des loyers sera plafonnée à 50% selon les nouvelles normes en vigueur. En Flandre, un bien rénové obtiendra un PEB C (indexable à 100%) et un PEB D en Wallonie (indexable à 75%). Il faut donc tenir compte dès à présent des meilleurs niveaux d’indexations pour le budget de rénovation le plus faible pour viser un meilleur rendement locatif », déclare Olivier Connan, Country Manager Masteos Belgium.
« Connaître la proportion de biens à faible PEB le marché locatif d’une commune devient un indicateur pour l’investisseur : si son bien rénové fait office de rareté, il pourra fixer un loyer plus élevé et réduire la vacance locative », ajoute François Andrieux, Co-fondateur de Smartblock.
Rénovation énergétique : par quels travaux commencer ?
Les actions isolées comme le remplacement des châssis de fenêtres ne suffit pas à gagner une ou plusieurs lettres au PEB. Seul un scénario global incluant au moins trois types de travaux (isolation, chauffage, ventilation) peut maximiser le résultat.
La rénovation énergétique d’un logement tient en deux questions : comment l’énergie est produite (système de chauffage) et comment elle est perdue (isolation & ventilation).
Pour comprendre l’impact énergétique moyen de chaque type de travaux, Masteos a élaboré une hiérarchie des priorités en matière de rénovation thermique :
- 40% du gain énergétique provient de l’isolation (toiture, murs et fenêtres)
- 30% du gain énergétique provient du changement du mode de chauffage
- 20% intervient au niveau des menuiseries extérieures (fenêtres et portes)
- 10% par le système de ventilation et eau chaude sanitaire (VMC & ECS)
Il est donc essentiel de commencer par l’isolation du logement, puis opter pour un système de chauffage plus performant type pompe à chaleur, puis remplacer les menuiseries et enfin, investir dans un meilleur système de ventilation.
Quel est le coût pour le propriétaire bailleur ?
Tous ces travaux ont un coût pour les propriétaires bailleurs. Pour avoir un ordre de grandeur, l’amélioration de la note du PEB se chiffre en centaines d’euros par mètre carré rénové et par lettre.
- Passer de G à C : 300€/lettre/m² (1200€/m² au total)
- Passer de F à C : 300€/lettre/m² (900€/m² au total)
- Passer de E à C : 200€/lettre/m² (400€/m² au total)
Dans le cas d’une copropriété, seule l’isolation intérieure est entièrement à la main du propriétaire bailleur (mais elle coûte cher : 1.000€ à 1.200€ du m² si l’on tient compte de tous les coûts liés à l’acte de rénovation globale). La pose d’une pompe à chaleur avec bloc externe ou la décision d’isoler par l’extérieur est soumise à un accord de la copropriété, voire de la commune. Mais tous les propriétaires d’une même copropriété ne sont pas propriétaires bailleurs (concernés par les mesures sur l’indexation des loyers) et n’ont donc pas les mêmes intérêts lors du vote des travaux. Avec une isolation intérieure et un changement de châssis, il est néanmoins déjà possible d’améliorer la classification énergétique d’une à deux lettres.
Par ailleurs, d’autres problèmes se posent: la flambée du coût des matériaux et de l’énergie dans un contexte inflationniste pénalisent lourdement les ménages.
La rénovation énergétique est inabordable pour la plupart d‘entre eux. De plus, viser une note de A, B ou C pour aller plus loin dans l’amélioration thermique de son logement, c’est oublier que les meilleures notes énergétiques dépendent essentiellement de l’enveloppe du bâtiment, de la structure de construction et impliquent des travaux structurels souvent trop ambitieux et coûteux.
Quelle plus-value espérer sur les loyers suite à la rénovation énergétique ?
Les biens qui affichent de meilleures performances énergétiques se louent globalement plus cher depuis 2019 (surtout dans la Région de Bruxelles-Capitale).
À surface égale, on peut espérer, en moyenne, 7% de hausse de loyer pour les PEB B et C (entre 46 et 150kWh/m²). En général (75% des districts étudiés), la hausse du loyer d’un logement avec un meilleur PEB se situe entre 5.2% à 9.8%, avec des écarts plus marqués pour les petits loyers. (Source : Smartblock, 2022)
Bruges (Flandre), Virton (Wallonie) et Saint-Josse-ten-Noode (Bruxelles-Capitale) sont les villes qui ont les différences les plus marquées, avec des loyers à la hausse de respectivement 18%, 21% et 22%.
A priori, le gain au prix par m² pour un bien rénové est décevant par rapport à l’investissement que demande une rénovation énergétique. Cependant, il faut réfléchir sur le long-terme. On peut anticiper que les nouvelles réglementations creuseront l’écart du loyer/m² des biens EFG dans les prochaines années.
Quelle plus-value espérer sur la vente ?
Une fois le bâtiment rénové, à surface égale, le prix de vente se situe entre +14% et +34% pour les biens BC par rapport aux biens EFG (75% des biens étudiés).
Si une faible tendance à la hausse de l’écart de prix BC-EFG est observable à Bruxelles-Capitale, aucune tendance ne se dégage en Wallonie et en Flandre. « Les réglementations à venir durcissant la mise en location de passoires énergétiques ne feront que faire peser le poids de la rénovation sur l’investisseur acheteur. Cela induira forcément une plus grande dévalorisation des biens non-performants au profit des biens performants », François Andrieux, Co-fondateur de Smartblock.
Faut-il encore investir dans une passoire thermique ? La réponse est oui !
Oui, car les nouveaux propriétaires paieront en moyenne 25% moins cher qu’un bien mieux noté. Ensuite, parce qu’en cas de revente, ils généreront 5% de plus-value en moyenne par lettre gagnée. Enfin, parce qu’en rénovant, ils peuvent diviser par 2 la facture d’énergie de leurs locataires, ce qui induira moins de turnover et moins d’impayés. Ces investissements ont également un intérêt environnemental évident. Par exemple, dans le cas d’un bien en PEB G passé en D, les rénovations peuvent diviser par 3 l’empreinte carbone (pour un logement de 90m² on peut ainsi passer de 9 tonnes à 3 tonnes d’équivalent CO2, soit l’impact carbone de 12 aller-retours Paris-Rome en avion).
[1]A savoir que 50% des logements de l’étude possèdent un PEB ; avec une disparité entre les régions : 56,8% pour Bruxelles Capitale, 37,4% pour la Flandre et 71,3% pour la Wallonie. Cela représente 330.000 logements résidentiels (kot, appartement, maisons).