Navbar logo new
Optimix: Thuiswerken zet vastgoedmarkt op z’n kop - de winnaars en verliezers
Calendar20 Aug 2020
Thema: Vastgoed
Fondshuis: Optimix

Het thuiswerken heeft door het coronavirus een vlucht genomen en ook worden er steeds meer producten thuisbezorgd. Waar kantoorgebouwen normaliter weer volstromen met werknemers na de zomervakantie en winkeliers meer klanten mogen verwelkomen, zal dat dit jaar waarschijnlijk anders zijn. De 25 grootste werkgevers van Nederland antwoordden onlangs in een onderzoek van de NOS dat meer thuiswerken ook post-corona de nieuwe realiteit zal zijn.

Vastgoed winnaars en verliezers

Vastgoedmarkt

In de grafiek hierboven is het koersverloop van enkele beursgenoteerde vastgoedfondsen tegen elkaar afgezet. CBRE Group en Jones Lang Lasalle zijn vooraanstaande spelers in de wereldwijde kantorenmarkt. De impact van het coronavirus op hun aandelenkoersen is fors. De markt voor winkelvastgoed wordt zelfs nog harder dan de kantorenmarkt geraakt. De rode lijnen in de grafiek geven de koersval weer van de aandelen Unibail Rodamco en Klepièrre. Deze exploitanten van winkelcentra zien de snelle toename van het online winkelen met lede ogen aan. Waar kantoren van werkplek tot ontmoetingsplek of in sommige gevallen tot woningen getransformeerd kunnen worden, is de toekomst voor de fysieke winkel nog een stuk ongewisser. Door winkels om te bouwen tot horecagelegenheid of sportschool werd tot nu toe leegstand tegengegaan. Dit kan echter niet met elke winkelruimte gebeuren en bovendien zijn juist ook deze twee nieuwe type huurders hard geraakt door de coronamaatregelen.

Is het dan alleen maar kommer en kwel in vastgoedland? Nee, de blauwe lijnen geven de rendementen weer van twee grote spelers in de markt voor residentieel vastgoed, Vonovia en Deutsche Wohnen . De eigen woning heeft juist een prominentere plek gekregen voor de online boodschappen bestellende thuiswerker. Door de veranderde samenstelling van huishoudens, de bevolkingsgroei en de lage kapitaalmarktrente is de prijs voor woningen veel minder gevoelig voor de coronacrisis dan die van kantoren en winkels.

Rente als rugwind

Door de doorgaans voorspelbare inkomstenstroom, in combinatie met de gelijkmatige waardeontwikkeling in de achterliggende decennia, is vastgoed een zeer gewilde beleggingscategorie. Optimix ziet dan ook dat veel van hun cliënten zelf in vastgoed beleggen. Optimix zelf belegt niet in vastgoedfondsen omdat zij de sterke waardestijging van (Nederlandse) vastgoedobjecten in de afgelopen 30 jaar niet los kan zien van de sterke daling van de kapitaalmarktrente in diezelfde periode. Een dergelijke dramatische daling van de rente, van +12% aan het begin van de jaren 80 naar licht negatief nu, zal zich niet kunnen herhalen.

Zonder deze rugwind zullen vastgoedobjecten mogelijk minder waardevast blijken te zijn. Op vastgoed moet in beginsel jaarlijks immers juist worden afgeschreven. De structurele veranderingen in de manier waarop mensen werken en consumeren holt de vraag naar ‘vierkante meters’ uit, hetgeen het opwaarts potentieel van de huurinkomsten beperkt. De vermogensbeheerders van Optimix vinden andere zakelijke waarden, zoals aandelen, daarom op dit moment aantrekkelijker.

Succesvol beleggen voor de lange termijn is voorsorteren op trends. De coronacrisis heeft sommige ontwikkelingen, zoals thuiswerken en online activiteiten, versneld. Andere trends zijn voorlopig doorbroken, bijvoorbeeld de groei van de luchtvaartsector en horeca. De ontwikkeling van het coronavirus blijft onvoorspelbaar. Zonder vaccin zal de economische activiteit niet volledig terugkeren op het oude niveau. Desondanks biedt de veranderende economische omgeving aantrekkelijke beleggingskansen. Met actief beleid en risicobeheer speelt Optimix in op langetermijntrends en op kortetermijnonrust, zodat de beleggingsportefeuille toekomstbestendig is.